Tagarchief: winkelpand huren Zwolle

De basis voor het meerjarenbeheerplan

De basis voor het meerjarenbeheerplan is gelegd door het opbouwen van het objectregelbestand MJP. Dit bestand is echter niet te gebruiken als een overzicht voor het nemen van besluiten en voor het aansturen van de uitvoering. Voor het nemen van besluiten verlangt het management van het vastgoedbedrijf informatie, om te bezien of de doelstelling van het bedrijf kan Kantoor te huur Amsterdam worden gehaald wanneer de voorstellen worden uitgevoerd. Het management zal willen weten: of de geplande uitgaven in een gunstige verhouding staan tot de inkomsten dan wel de rendementsverwachtingen; of de geplande uitgaven de liquiditeit van de onderneming niet ongunstig beïnvloeden; of de geplande activiteiten een zodanige kwaliteitsverbetering te huur staande bedrijfsruimte in Leeuwarden met zich meebrengen dat de concurrentiepositie dan wel de verhuurbaarheid van het vastgoedobject hierdoor wordt verbeterd; – of de geplande activiteiten door de organisatie ten uitvoer kunnen worden gebracht. Is er voldoende kennis en capaciteit aanwezig? – of de informatie opgenomen in het meerjarenbeheerplan nog verder moet worden uitgewerkt om de uitvoering dan wel de realisatie van Kantoorruimte huren in Rotterdam de geplande activiteiten tot een goed einde te brengen. 7.4.4 Het meerjarenbeheerplan op voorraad-!bedrijfsniveau Het management van de onderneming zal zichzelf continu vragen stellen met betrekking tot de totale voorraad vastgoed, zoals: hoe is ons totale vastgoedbezit opgebouwd? – type; – bouwjaar; – technische staat, enz.? voldoet het totale vastgoedbezit aan de rendementseisen van de onderneming? hoeveel geld moeten we jaarlijks reserveren om ons winkelpand huren Zwolle vastgoedbezit op het gewenste kwaliteitsniveau te houden? 7.4.5 Het rapporteren van meerjarenbeheerplannen Het rapporteren van de meerjarenbeheerplannen kan op een aantal manieren gebeuren. Dit hangt af van degene(n) voor wie de rapportage is bedoeld en welk doel deze dient. We behandelen in deze paragraaf twee methoden van rapportage: rapportage op complexniveau; – rapportage op bedrijfsniveau. Rapportage op complexniveau Op complexniveau kunnen we op twee manieren rapporteren. Aan de hand van de productkaart en/of met behulp van een vastgoeddossier. Deze manieren zullen hieronder worden toegelicht.

De RgdBOEI” -methodiek

Nu duurzaamheid steeds belangrijker wordt, zou de RgdBOEI” -methodiek eigenlijk moeten worden uitgebreid met het aspect duurzaamheid tot de RgdBOEI” -en-d methodiek. Slim onderhoud dient daarbij om organisaties effectief en efficiënt toekomstgericht te voorzien van passende duurzame huisvesting. Slim onderhoud wil zeggen dat naast de technische instandhouding van de huisvesting rekening wordt gehouden met gebruikerswensen en functionele eisen, terwijl het onderhoud mede dient om de exploitatiekosten van de Kantoor te huur Amsterdam huisvesting terug te brengen. Dit doen we door te kijken naar de mogelijkheid van duurzaam, efficiënt onderhoud en schoonmaakonderhoud dat energiebesparend en milieuvriendelijk is door de inzet van materiaal dat de C02-uitstoot beperkt. De oplettende vastgoedmanager zal zeker onderzoeken of deze vorm van onderhoud een trend wordt. Als uitgangspunt voor de in het veld te verzamelen informatie geldt dat de inspectie tot objectieve resultaten moet leiden. Door bij de inspectie van een te huur staande bedrijfsruimte in Leeuwarden vastgoedobject de bouwdelen op hun conditie dan wel kwaliteit te beoordelen, en hierbij de gebreken van elk bouwdeel te inventariseren, krijgt men inzicht in de technische staat van het vastgoedobject. Tijdens een inspectie wordt aan een bouwdeel-materiaalcombinatie een kwaliteitsscore Kantoorruimte huren in Rotterdam toegekend. Hoe hoger de kwaliteitsscore, des te lager is het kwaliteitsniveau van de betreffende bouwdeel-materiaalcombinatie (zie tabel 7-6). Tabel 7-6 De kwaliteitsniveaus beschreven Kwaliteits niveau Omschrijving 2 Nieuwbouwkwaliteit of met nieuwbouw vergelijkbare kwaliteit op basis van een gedegen ontwerp, uitvoering en materiaa l keuze. Zeer i ncidenteel kan een gebrek voorkomen t.g.v. een calamiteit (bijvoorbeeld vandal isme), maar niet door veroudering. In winkelpand huren Zwolle uitstekende staat van onderhoud. Nieuwbouwkwal iteit met eerste tekenen van feitelijke veroudering. I nvloeden van gebrui k, weer en wind manifesteren zich in lichte mate. Het bouwdeel is ingelopen, de nieuwigheid is er d uidelijk af. De functievervu l l ing is echter zonder meer gewaarborgd. In redelijke tot goede staat van onderhoud. 237 7.3.3 VASTGOEDMANAGEMENT Kwaliteits niveau Omschrijving 3 4 5 6 Het verouderingsproces is over de hele linie duidelijk op gang gekomen . Invloeden van gebruik, weer en wind manifesteren zich in de eerste gebreken, zoals houtrot, corrosie en dergelij ke. I ncidenteel kan een stori ng in de functievervulling optreden. In matige staat van onderhoud. Het verouderingsproces heeft het element duidelijk in zijn greep. De beste tijd is voorbij. Storingen in de functievervulling komen plaatselijk voor of zijn al meerdere malen opgetreden. In matige tot slechte staat van onderhoud. H et verouderingsproces is onomkeerbaar geworden. Regelmatig komen ernstige gebreken voor. De functievervul l ing van het totaal is n iet meer gewaarborgd. In slechte staat van onderhoud. Een d usdanig slechte onderhoudstoestand die n iet meer te classificeren is onder de kwa l iteitsniveaus 1 tot en met 5. Er is voortdu rend sprake van storing in de functievervulling van het bouwdeel of element. In zeer slechte staat van onderhoud.

Risicomanagement (RISMAN-methode)

 

Risicomanagement (RISMAN-methode) en Corporate Governance 6.5 De doelstellingen in projecten, programma’s of organisaties worden in elke omgeving constant bedreigd door risico’s op het gebied van geld, tijd, kwaliteit, efficiency, enz. Risicomanagement brengt de risico’s expliciet in kaart zorgt dat deze doelstellingen kunnen worden behaald. Op grond hiervan wordt het mogelijk beheersmaatregelen op te stellen en deze op te nemen in het management van de organisatie. Risicomanagement kan een bijdrage leveren aan het behalen van de rendementseis Kantoor te huur Amsterdam ( zie ook hoofdstuk 7.5.4 Risicoanalyse). Het genereren van rendement is vaak onlosmakelijk verbonden met het lopen van een zeker risico. Risicomanagement is een cyclisch proces dat uit een aantal stappen bestaat: 189 6.5 Figuur 6-17 Risicomanagement Risicoanalyse Beheersmaatregelen uitvoeren VASTGOEDMANAGEMENT Beheersm aatregelen benoemen Risicomanagement is van groot te huur staande bedrijfsruimte in Leeuwarden belang voor blijvende goede prestaties van de onderneming. Door strategisch risicomanagement binnen een onderneming te implementeren wordt een betere beheersing van de risico’s beoogd. Het benoemen en uitvoeren van beheersmaatregelen voordat risico’s daadwerkelijk zijn opgetreden maakt het mogelijk proactief met risico’s om te gaan in plaats afwachten tot het risico optreedt en dan pas actie ondernemen om de gevolgen te beperken. Het continu of periodiek inventariseren van de risico’s zorgt bovendien voor een sterk risicobewustzijn bij de werknemers. Kantoorruimte huren in Rotterdam Dat risicomanagement voor ondernemingen steeds essentiëler wordt blijkt ook wel uit de publicatie van de Nederlandse Corporate Governance Code, waarin risicomanagement een belangrijk onderdeel is (zie ook C.A.J. van Beukering en B. van Rijn, Syllabus Risico en rendement met betrekking tot vastgoed, PVM, 2008). Corporate Governance Met name de laatste jaren zien we dat de aandacht van de toezichthouder en de regering op het gebied van risicobeheersing bij financiële instellingen winkelpand huren Zwolle steeds meer verschuift van de traditionele (financiële) risico’s naar de risico’s op het gebied van verantwoordelijkheden, interne controle, dienstverlening en fraude. Er wordt in Nederland tegenwoordig veel aandacht besteed aan de concrete invulling van corporate governance. Zo worden beursgenoteerde ondernemingen sinds de code-Tabaksblatt verplicht in hun jaarverslag een hoofdstuk te wijden aan corporate governance en de naleving van deze code. Het bestuur van een onderneming wordt gevraagd te rapporteren over de adequaatheid en effectiviteit van het interne risicobeheersings- en controlesysteem. Deze systemen dienen om met een redelijke mate van zekerheid en tijdig significante risico’s te onderkennen en deze zo goed mogelijk te beheersen. Zij geven inzicht in hoeverre de strategische, operationele en financiële doelstellingen worden gerealiseerd en daarmee ook in de betrouwbaarheid van de financiële verslaglegging van een onderneming.

De opkomst van langdurige onderhoud prestatiecontracten

De opkomst van langdurige onderhoud prestatiecontracten

De opkomst van langdurige onderhoudsprestatiecontracten is een ander voorbeeld. Vastgoedbeheerders sluiten deze contracten af met onderhoudsbedrijven. Naast de kantoorruimte huren in Amsterdam beoogde kwaliteit en een vaste prijs is daarin ook een bonus-malusregeling opgenomen met betrekking tot afwijkende prestaties.
In zekere zin gaan de huurders, onderhoudsbedrijven en de te huur staande bedrijfsruimte in Leeuwarden vastgoedmanager (met zijn medewerkers) een duurzame economische relatie aan, waarin naast bepaalde ook onbepaalde verplichtingen spelen. Niet alles is immers vooraf bij het aangaan van een contract te voorzien. De Kantoorruimte huren in Rotterdam partijen hebben het vertrouwen dat de verplichtingen over en weer zullen worden nagekomen en eventuele verschillen te zijner tijd vereffend zullen worden.
Werken op basis van mutualiteit, waarbij wantrouwen het uitgangspunt is, werkt wanneer er sprake is van kortstondige samenwerking met over en weer duidelijke afspraken over prestatie, tijd en kosten. Dit komt bij nieuwbouw vaak voor, omdat veel met name niet-professionele opdrachtgevers slechts één keer opdrachtgever zijn.
Na de transactie gaan de partijen weer uit elkaar en is verder geen sprake van binding tussen partijen. Als het vertrouwen is geschonden kunnen de consequenties erg vervelend zijn. De gemeente Heerlen sluit bijvoorbeeld wegenbouwbedrijf Jansen de Jong Infra twee jaar uit van opdrachten. Het is de eerste onderneming die geen opdrachten ontvangt op basis van het strafpuntensysteem dat Heerlen in 2009 heeft ingevoerd. Hiermee treedt Heerlen op tegen bedrijven die niet integer handelen. Jansen de  winkelpand huren Zwolle Jong Infra is betrokken geweest bij een corruptieaffaire

Verval van vastgoed: een generiek model

Verval van vastgoed: een generiek model

In de bedrijfspand huren leeuwarden volgende figuren presenteren we een generiek model dat het verval van vastgoed beschrijft. Het is voornamelijk gebaseerd op de ideeën van Niels Prak en Hugo Prie- mus, die in de kantoor huren Amsterdam jaren tachtig zijn ontwikkeld. In het model staan de volgende actoren centraal:
– de huurder of gebruiker van het vastgoed;
– de verhuurder van het vastgoed;
– de overheid.
Het vastgoedcomplex brengt de relatie tussen de huurder en de verhuurder tot stand. Via het vastgoed zijn zij onlosmakelijk met elkaar verbonden. Het vervalmodel is in figuur 1-8 schematisch weergegeven.
De huurder oefent een vraag naar vastgoed uit. De verhuurder levert het aanbod van vastgoed. Economische, demografische en technische ontwikkelingen zijn van invloed op de kantoor huren Den Haag vraag- en aanbodverhouding op de vastgoedmarkt. Als het economisch goed gaat is de vraag naar vastgoed hoog. Demografische factoren – zoals de vergrijzing
– zorgen dat de vraag naar seniorenwoningen, appartementen en gelijkvloerse bungalows toeneemt. Daarnaast zijn technische ontwikkelingen van invloed op de vraag en het aanbod van vastgoed. Nieuwe vastgoedobjecten, voorzien van de nieuwste technologische toepassingen, kunnen de winkelpand huren Zwolle vraag naar bestaande vastgoedobjecten doen afnemen. De overheid heeft hierop een grote invloed, doordat zij de regels van het spel
op de vastgoedmarkt bepaalt, bijvoorbeeld door regelgeving ten aanzien van bestemmingsplannen, sloop-, bouw-, kap- en milieuvergunningen (asbest, lawaai, stank, luchtvervuiling, bodemverontreiniging, enz.).

Levering

Levering van een gebouw tot twee jaar na eerste ingebruikname


De levering van een gebouw vóór of uiterlijk twee jaar na eerste ingebruikname is altijd met BTW belast. De  kantoorruimte huren in Amsterdam opleveringsdatum is voor de BTW niet relevant, er hoeft dan immers nog geen sprake te zijn van ingebruikname. Indien kort na de eerste gebruikname de gebruiker het pand, om wat voor reden dan ook, verlaat en er leegstand ontstaat, heeft dit geen invloed meer op het  te huur staande bedrijfsruimte in Leeuwarden einde van de twee-jaarstermijn, deze loopt gewoon door. Er is formeel sprake van ‘ingebruikname’ als het gebruik overeenkomt met de feitelijke bestemming van het gebouw. Het tijdelijk door de aannemer benutten van een kantoorgebouw voor de opslag van materiaal en materieel is dus geen ‘ingebruikname’ voor de BTW. In de meeste gevallen is de ingangsdatum van het huurcontract bepalend voor het  Kantoorruimte huren in Rotterdam tijdstip van eerste ingebruikname. Dit tijdstip kan echter worden vervroegd als de huurder al voor aanvang van het huurcontract start met de inrichting. In ieder geval doet het tijdstip van de betaling van de eerste huurtermijn niet terzake. Ook bij een ingrijpende verbouwing van een bestaand pand kan voor de BTW sprake zijn van een nieuw pand waarover bij levering binnen twee jaar na eerste ingebruikname BTW moet worden berekend. Voorwaarde is dat er naar ‘maatschappelijke opvattingen’ een nieuw gebouw is ontstaan. Hiervan is sprake in de winkelpand huren Zwolle volgende twee gevallen:
1. Het uiterlijk van het pand is dusdanig gewijzigd dat er naar maatschappelijke opvattingen sprake is van een ander gebouw. 2. De aanwendingsmogelijkheid en/of functie van het pand zijn structureel gewijzigd ten opzichte van het oude pand. Wat de ‘maatschappelijke opvattingen’ op enig moment zijn en wat een ‘structurele wijziging’ minimaal omvat, zijn zaken waarover gediscussieerd kan worden. In de praktijk wijkt de opvatting van de eigenaar nogal eens af van die van de belastinginspecteur.

Bestek en aanbesteding

kantoor huren Zwolle

Bestek en aanbesteding

 

Op basis van het definitief ontwerp worden de bestekken met bijbehorende tekeningen opgesteld. Een bestek beschrijft nauwkeurig de hoeveelheid en de kwaliteit van alle materialen en de eisen die worden gesteld aan de uitvoering van het ontwerp. In de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken (UAV) is de volgende definitie van een bestek opgenomen: ‘De beschrijving van bijvoorbeeld een bedrijfsruimte huren Leeuwarden het werk, de daarbijbehorende tekeningen, de voor het werk geldende voorwaarden, de nota van inlichtingen en het procesverbaal van aanwijzing.’ Deze definitie heeft betrekking op de traditionele functie van het bestek. In toenemende mate is ook sprake van ‘prestatiebestekken’, waarbij de nauwkeurige omschrijving van het werk is vervangen door een nauwkeurige omschrijving van de te leveren prestaties. Meer populair omschreven moet de inhoud van het bestek de volgende vragen kunnen beantwoorden:
• Wat moet er gemaakt worden? • Waar moet het gemaakt worden? • (Eventueel) hoe moet het gemaakt worden? • Waarvan moeten de verschillende onderdelen gemaakt worden en/of waaraan moeten deze onderdelen voldoen? • Wat zijn specifieke afmetingen en tolerantie? • Welke technische en administratieve voorwaarden zijn er? • Wie coördineert de uitvoeringsfase? • Welke garanties worden verlangd?
COMMERCIEEL VASTGOED

In de loop van het bouwproces heeft het bestek verschillende opeenvolgende functies: 1. Informatiebron ten behoeve van het bepalen van de aanneemsom. 2. Contractstuk tussen opdrachtgever en aannemer. 3. Toetsingsdocument tijdens het uitvoeringsproces (kwaliteit en tijd). 4. Informatiebron ten behoeve van het onderhoud. Op basis van het bestek kan het ontwerp relatief nauwkeurig worden ‘afgeprijsd’ naar de zogenaamde directiebegroting. De directiebegroting wordt opgesteld door architect en adviseurs en is de meest nauwkeurige raming van de investeringskosten voorafgaand aan de aanbesteding. Daarmee is de directiebegroting een min of meer definitieve toets of het ontwerp past binnen het beschikbare budget.
Stabu bestek
Zeker in de utiliteitsbouw is het bestek vergaand gestandaardiseerd. In vrijwel alle gevallen wordt het STAndaard Bestek voor de Burger en Utiliteitsbouw (STABU) gebruikt. Het STABU is een methodiek met een gestandaardiseerde inhoud voor het samenstellen van uniforme, eenduidige bestekken. Tot de systematiek behoort een omvangrijk bestand met gegevens over een bepaald onderwerp: kantoor huren Amsterdam de specificaties. Om het zoeken, en het analyseren van alternatieven, te vereenvoudigen zijn specificaties van eenzelfde soort bij elkaar gevoegd in groepen. Iedere specificatie heeft een eigen unieke code: het specificatiegroepsnummer bestaande uit een hoofdletter en een zescijferig nummer. Met een hoofdletter worden de hoofdgroepen aangeduid. De volgende hoofdgroepen zijn gedefinieerd. A. Algemeen (algemene voorwaarden, administratieve bepalingen, e.d.) B. Bouwstoffen (materialen en producten) D. Bouwdelen / installatiedelen (onderdelen van een bouwobject) F. Functies (functionele eisen) M. Materieel (hulpmiddelen, werktuigen en gereedschappen) R. Resultaten (eisen met betrekking tot de kwaliteit van uitvoering)
Het zescijferig nummer is een hiërarchische code. Bijvoorbeeld het specificatiegroepsnummer B211212 is als volgt opgebouwd.
B2 basisproduct  B21 blok/plaat/tegel (niet vervormbaar)  B211 steenachtig materiaal/glas

ONTWIKKELEN, BOUWEN EN GEBRUIKEN
B2112 keramiek B21121 baksteen B211212 BAKSTEEN METSELSTEEN
Er zijn twee soorten beschrijvingen die met bijvoorbeeld een kantoor te huur in Rotterdam  behulp van de specificaties kunnen worden gemaakt: bepalingen en besteksposten. Een bepaling is een specificatie van procedurele zaken of algemene voorwaarden. Een bestekspost is een combinatie van specificaties voor het beschrijven van een onderdeel van een werk.
De bestekken met tekeningen worden aanbesteed. Aanbesteden is het selecteren en contracteren van uitvoerende partijen. Ons recht gaat uit van het beginsel van contractsvrijheid. Zeker de particuliere opdrachtgever heeft dus grote vrijheid om te onderhandelen en overeenkomsten af te sluiten van welke aard en met welke inhoud dan ook. De vrijheid om vrijblijvend met iemand te onderhandelen en na verloop van tijd toch een ander te contracteren is echter beperkt. De onderhandelingen kunnen ‘in een zodanig stadium zijn gekomen dat het afbreken zelfvan die onderhandelingen onder de gegeven omstandigheden als in strijd met de goede trouw moeten worden geacht, omdat partijen over en weer mochten vertrouwen dat enigerlei contract in ieder geval uit de onderhandelingen zou resulteren’. In dergelijke gevallen is de opdrachtgever een vergoeding van kosten verschuldigd aan de partij die uiteindelijk geen opdracht heeft gekregen. De aanbestedingsregels voor overheidsopdrachtgevers zijn vooral bepaald door de Europese Unie. Wanneer sprake is van een winkelpand huren Zwolle overheidsopdracht, is een zogenaamde ‘Europese aanbesteding’ verplicht. De EG-richtlijn inzake Aanbesteding van Werken regelt bijvoorbeeld, dat overheidsopdrachten voor de uitvoering van werken boven € 5 mln onderworpen worden aan nader omschreven procedures aangaande vooraankondiging en gunning. In hoofdstuk 6 wordt uitgebreid op de relevante wet- en regelgeving ten aanzien van aanbesteden ingegaan.