Tagarchief: kantoorruimte te huur in zwolle

Constante en gegarandeerde kwaliteit

Constante en gegarandeerde kwaliteit van het onderhoud Het prestatiebeginsel waarborgt de kwaliteit van het onderhoud. De opdrachtgever kan de aannemer immers afrekenen zodra op de inspectiemomenten niet aan de prestatie-eis wordt voldaan. Risicoverlegging: zekerheid met betrekking tot de kosten van het onderhoud Een groot voordeel van prestatiecontracten is het feit dat de kosten van het preventief onderhoud een constante factor worden in de vastgoedexploitatie. De sterk wisselende onderhoudskosten die het exploitatieresultaat sterk kunnen drukken worden op deze manier beter beheersbaar. Budgetvorming wordt Kantoor te huur Amsterdam inzichtelijker. Pieken en dalen in de onderhoudskosten en onderhoudsuitgaven verdwijnen. Dit levert een constant beeld van rentabiliteit en liquiditeit van de vastgoedexploitatie op. Kostprijsverlagende elementen De opdrachtgever te huur staande bedrijfsruimte in Leeuwarden profiteert van de specialisatie en inkooporganisatie van de aannemer. Concentratie op de kernactiviteiten Prestatiecontracten passen in het strategisch voorraadbeheer van vastgoedbeheerders. Men kan zich volledig concentreren op de kernactiviteiten van de organisatie. Sturen op de output – rendement bij beleggers en woningen voor bepaalde doelgroepen bij corporaties – wordt beter mogelijk. Het onderhoud aan vastgoed is geen doel op zich, maar veelal meer een noodzakelijk kwaad om de doelen van de organisatie te bereiken. Het onderhoud kan dan ook beter aan specialisten worden uitbesteed die onderhoud wel als kernactiviteit zien. Van uitvoerende naar Kantoorruimte huren in Rotterdam controlerende organisatie Terug naar de kernactiviteiten betekent uitbesteding van het onderhoud aan specialisten. De organisatie van de opdrachtgever verandert van een uitvoerende organisatie naar een controlerende organisatie. Taken en functies zullen bij woningcorporaties door prestatiecontracten op den duur veranderen. In eerste instantie zal dit tot extra werk leiden, doordat de aannemer moet worden gecontroleerd en het overgrote deel van het vastgoedbezit op de bestaande wijze wordt beheerd. Wanneer in de toekomst het onderhoud van de kantoorruimte te huur in zwolle vastgoedvoorraad is uitbesteed op basis van prestatiecontracten, dan zal de organisatie veranderd zijn. De vastgoedbeheerder heeft dan een controlerende in plaats van uitvoerende rol. Dit vraagt om andere kwaliteiten van het personeel. Bestaand personeel van de opdrachtgever zal moeten worden omgeschoold. Prestatiecontracten sluiten aan bij de ontwikkelingen in de markt en zorgen tevens voor een betere (klantgerichtere) communicatie met de gebruiker van het vastgoed. De meest genoemde reden voor het opstellen van een prestatiecontract is echter de financiële zekerheid, zoals blijkt uit onderstaande opsomming:

De UAR

De UAR is van toepassing indien dit door de aanbesteder bij de algemene bekendmaking of in de uitnodiging is vermeld. Voorts is het van belang te weten dat van de algemene bepalingen uit de UAR kan worden afgeweken, mits dit expliciet is vermeld in de bekendmaking, de uitnodiging, het bestek, de nota van inlichtingen of het procesverbaal van aanwijzing. De openbare aanbesteding Er is sprake van een openbare aanbesteding als deze algemeen bekend wordt gemaakt en eenieder, gegeven bepaalde randvoorwaarden, kan inschrijven. De bekendmaking wordt ten minste zesendertig kalenderdagen voor het tijdstip van aanbesteding gepubliceerd in de Nederlandse Staatscourant of in een Kantoor te huur Amsterdam landelijk verspreid dagblad. De richtlijnen voor de bekendmaking staan in de UAR. Uiterlijk tien dagen na de datum van bekendmaking moet het bestek voor de inschrijver tegen betaling beschikbaar kunnen zijn. Het bestek bevat tevens de randvoorwaarden waaraan de inschrijver moet voldoen. Deze randvoorwaarden kunnen: maatschappelijk van aard zijn. Bijvoorbeeld de inschrijver dient een Nederlands bedrijf te zijn; technisch van aard zijn. Bijvoorbeeld het bedrijf moet over aantoonbare kennis en ervaring van een bepaalde boortechniek beschikken; financieel-economisch te huur staande bedrijfsruimte in Leeuwarden van aard zijn: de aannemer moet aan bepaalde criteria ten aanzien van de solvabiliteit en liquiditeit voldoen. De aanbesteding geschiedt bij inschrijving volgens een inschrijvingsbiljet dat de inschrijver tot op het tijdstip van de sluitingstermijn van de inschrijving kan indienen. Heeft de inschrijver zijn prijs ingediend, dan heeft deze de plicht om deze prijs tot dertig dagen na de gunning te handhaven. Mocht achteraf blijken dat de inschrijver die het werk in eerste instantie is Kantoorruimte huren in Rotterdam gegund, niet aan de gestelde eisen voldoet dan zijn de overige inschrijvingen dus nog dertig dagen geldig. De aanbesteding geschiedt in het openbaar op basis van het in de bekendmaking van de aanbesteding genoemde gunningscriterium. Diegene die de aanbesteding houdt leest de namen en de prijzen (ex. BTW!) op die vermeld staan op de inschrijvingsbiljetten. De aanbesteder is vervolgens niet verplicht om het werk op te dragen. Wanneer hij dit wel doet, dan zal hij het werk aan die inschrijver kantoorruimte te huur in zwolle opdragen die aan het gunningcriterium voldoet. Het gunningcriterium betreft doorgaans het criterium van de laagste prijs, maar hierop zijn 313 9.3.5 VASTGOEDMANAGEMENT uitzonderingen mogelijk. De overeenkomst van aanneming van werk komt ten slotte tot stand door de opdracht van het werk op grond van het inschrijvingsbiljet van de inschrijver. Ten slotte wordt van de inschrijvingsprocedure door de aanbesteder een proces-verbaal van aanbesteding opgesteld volgens het standaardmodel van de UAR.

Helpen bij de verkoop

Helpen bij de verkoop van zijn eigen 299 — — 9.1.1 —– VASTGOEDMANAGEMENT woning doet dat wel. De verkoper verkoopt dus een woning aan en koopt een woning van de koper, zodat de verkoper er niet veel mee op lijkt te schieten. Het doel van de verkoper zal in dit geval zijn om de woning tegen een zo’n gunstig mogelijke prijs te verkopen en de woning die hij koopt tegen een zo laag mogelijke prijs kopen. In feite is dit de lijn van een langzame trapsgewijze terugtrekking uit de verkoopmarkt: gaat het niet ineens, dan moet het maar met tussenstappen. Het kopen van een huis is een emotionele en een rationele aangelegenheid. Het emotionele aspect is het prettige gevoel – vrouwen ervaren dat eerder dan mannen – dat men ondervindt bij het bezoeken van het nieuwe huis. Het rationele aspect is voornamelijk Kantoor te huur Amsterdam de financiële kant. De uitstraling van het vastgoed speelt daarmee een belangrijke rol binnen het verkoopcircuit. De koper is best bereid om diep te gaan met zijn maandelijkse lasten, maar wil dan wel waar voor zijn geld. Het is vaak niet de verkoopprijs die de verkoop afstoot, maar de financiering en de daaruit voortvloeiende te huur staande bedrijfsruimte in Leeuwarden maandlasten. Het moet wel passen in het huishoudboekje. Koper en verkoper kunnen voor extra zekerheid bijvoorbeeld overeenkomen een bedrag bij de notaris te storten, dat na een jaar kan worden uitgekeerd aan de koper als compensatie voor een prijsdaling van onroerend goed gedurende dat jaar, met als criterium de prijsdaling die het kadaster heeft gerapporteerd. Dit vraagt wel om duidelijke afspraken en vereist tevens inschakeling van een notaris. Vindt geen prijsdaling, maar een prijsstijging plaats, dan hoeft het bedrag niet door de notaris te worden uitgekeerd. De Kantoorruimte huren in Rotterdam starters hebben op de huizenmarkt het grootste probleem. Zij zijn niet in staat om in het begin van hun carrière al enorme lasten te dragen. Hierdoor ontstaat stagnatie in de doorstroming en in tijden van recessie is dit direct te merken. Omdat de risico’s voor deze groep te groot zijn is de groep net boven de starters gedwongen om in de eigen woning te blijven wonen. Er zijn namelijk geen afnemers te vinden. Slimmer kantoorruimte te huur in zwolle kopen zou hier een oplossing kunnen zijn. Starters krijgen hierbij de gelegenheid om voor redelijke maandlasten alsnog een woning te kunnen kopen. De starter koopt vastgoed voor de helft van de prijs. De maandlasten hebben hierdoor betrekking op de helft van de koopsom. Bij verkoop deelt het vastgoedbedrijf in de helft van de meerwaarde ten opzichte van de vroegere koopsom. Vastgoedbedrijven (de verkoper) zouden kunnen aanbieden de eerste vijf jaar een deel van de financiering voor hun rekening te nemen of een financieringaanbod kunnen doen tegen een aanmerkelijk lagere rente. Ze kunnen daarnaast aanbieden het onderhoud van de woning voor een bepaalde periode te verzorgen tegen een laag bedrag of zelfs gratis. Naast onderhoud kunnen we dan ook denken aan andere servicemogelijkheden, zoals het aanbieden van inboedel- en opstalverzekeringen of alarmering. Ouderen voelen zich soms onzeker of onveilig door de gedachte dat ze bij een ongeluk niet in staat zullen zijn iemand te waarschuwen. Ondanks het feit dat buren en familieleden een oogje in het zeil houden blijft die onzekerheid, want niemand kan garanderen dat die mensen altijd aanwezig zijn. Het komt dan ook steeds vaker voor dat een oudere zich om die reden aanmeldt voor plaatsing in een verzorgingstehuis of zich inschrijft voor een zorgwoning.

Ontwerpen en bouwen

Ontwerpen en bouwen Het kwaliteitsbesef met betrekking tot de gebruiksmogelijkheden van gebouwen neemt toe. Dit vraagt om een betere kwaliteitsbeheersing gedurende alle fasen van het ontwerpproces. Architecten zorgen voor architectuur, het visitekaartje voor kwaliteit. Voor opdrachtgevers is ‘een mooi gebouw’ echter nooit een doel op zich. De druk op de ontwikkelaars van vastgoed Kantoor te huur Amsterdam zal toenemen ten aanzien van: verkorting van de bouwtijd; – grotere betrouwbaarheid in kosten en kwaliteit van het te realiseren vastgoed. In onderstaande figuur is de consequentie van een verkorting van de bouwtijd in beeld gebracht. Het verkorten van de bouwtijd en de hogere eisen die worden gesteld aan de raming van kosten en kwaliteit vooraf brengt met zich mee dat er hogere eisen worden gesteld aan de organisatie van het bouwproces. Immers, de bouwomzet moet in te huur staande bedrijfsruimte in Leeuwarden minder tijd worden gerealiseerd. Om de kosten en de factor tijd in de hand te houden moet bij wijze van spreken iedere toevoeging aan het bouwproject direct – zonder nadere bewerking en afstemming – kunnen worden ingepast. Alleen wanneer de kwaliteit van de geleverde halfproducten en diensten hoog is kunnen de gestelde doelen worden bereikt. 280 VASTGOEDMANAGEMENT OP ONTWIKKELINGSVLAK/TACTISCH-OPERATIONEEL NIVEAU 8.3 Figuur 8-4 Bouwproductie onder druk ten gevolge van de verkorting van bouwtijd Kwaliteit 100% Kwaliteit 0% Bouwproductie onder druk Bouwtijd ; I I T2-Tl eerder leveren van kwJliteit i Tl : T2 . . ‘ ‘ Verkorting Kantoorruimte huren in Rotterdam van bouwtijd Wanneer de bouwtijd wordt verkort (T2 – Tl) zal het bouwproduct, de kwaliteit, sneller ge realiseerd moeten worden. Dit vereist een betere afstemming tussen de bouwpartners onderling als men de kosten wil beheersen. Dit betekent dat er hogere eisen worden gesteld aan de sturing van het ontwerpproces. 8.3 Ontwerpen Ontwerpen is het vertalen van het Programma van Eisen in een plan kantoorruimte te huur in zwolle dat moet leiden tot realisering van een gebouw. Het gebouw is een duurzaam productiemodel dat ‘gebouwdiensten’ levert. De kosten van het gebruik van het gebouw moeten via het primaire proces worden terugverdiend. Voor de gebruiker van een gebouw zijn kwaliteit en kosten van het gebouw bepalend. Het ontwerp moet daarom gericht zijn op die kwaliteit en kosten. Ontwerpen betekent voortdurend kiezen uit verschillende mogelijkheden. Ontwerpen: het realiseren van waarden (naar Roozenburg en Eekels, Productontwerpen, structuur en methoden, 1 998) In figuur 8-5 is van boven naar beneden het ontstaan van product naar waarderealisatie weergegeven. Het product, met een geometrische en fysisch-chemische vorm, heeft bepaalde eigenschappen. Door die eigenschappen kan het een bepaalde functie verrichten. Door deze functie kan de gebruiker behoeften bevredigen en op grond daarvan bepaalde waarden realiseren.

De verhoudingen op de vastgoedmarkt

spreiding over verschillende regio’s. De verhoudingen op de vastgoedmarkt kunnen per regio sterk verschillen. Spreiding van vastgoedobjecten over verschillende regio’s maakt de portefeuille minder gevoelig Kantoor te huur Amsterdam voor de schommelingen in bepaalde regio’s. De opbrengsten van vastgoedobjecten worden door de huurders gegenereerd. Huurders betalen, de stenen niet. Het wegvallen van een huurder heeft dramatische gevolgen voor het kantoorruimte huren leeuwarden exploitatierendement van een vastgoedobject. Goed relatiemanagement door de vastgoedmanager verhoogt de kans dat zittende huurders hun huurcontracten verlengen. Ook moet de vastgoedmanager de financiële gezondheid van de klanten volgen om zo de onaangename ‘verrassingen’ van faillissementen te verkleinen. Voorbeeld In de volgende tabellen is de verdeling van de vastgoedobjecten naar branchetype, Kantoorruimte huren in Rotterdam aantal huurders, vloeroppervlakte en huurprijs per regio weergegeven. H ierbij is u itgegaan van de huurders en n iet van de vastgoedobjecten als geheel. Er kunnen immers verschillende huurders in één gebouw gevestigd zijn. Uit deze verdelingen zijn daarna conclusies getrokken op basis van de regio’s, zodat onderl inge verschillen duidelijk worden. Specifieke informatie per huurder is opgenomen kantoorruimte te huur in zwolle in de bij lagen. Verdeling huurders per sector (aantal) ICT 13 Automatisering 10 Diensten 7 Financieel 6 Arbeid en personeel 6 Overheid 5 Vastgoed en makelaa rd ij 5 Telecom 4 Handel 3 Energie 2 Marketing 2 Overig 8 Totaa l 71 167 6.2 1 1 % 1 8% 3% 1 4% 8% 8% VASTGOEDMANAGEMENT D JCT • Automatisering D Diensten D Financieel • Arbeid en personeel D Overheid • Vastgoed en makelaardij D Telecom • Handel • Energie D Marketing D Overig Regio West kent ten opzichte van de rest van de objecten een groot aandeel in de financiële, industriële en telecommunicatiesector. De financiële sector l ijkt voora lsnog een stabiele sector. Dit kan n iet worden gezegd van de industriële en telecommunicatiesector die het momenteel zwaar te verdu ren hebben. Regio Zuid kent een relatief groot aandeel in de ICT- en financiële sector. Dit is een risico, aangezien de ICT-markt is ingestort en er op korte termijn geen herstel te verwachten is. Dit geldt niet voor de financiële sector.

Verval van vastgoed

Verval van vastgoed
In de vorige paragraaf is de bedrijfspand huren in Leeuwarden levenscyclus van vastgoed beschreven. Hierbij hebben we gezien dat in de verzadigingsfase en teruggangsfase de goedkoop kantoor huren amsterdam winsten die het vastgoed genereert onder druk komen te staan. Winst is nu juist de bestaansreden van elke commerciële vastgoedorganisatie. Er is dus winstgroei nodig om in een zich ontwikkelende omgeving de relatieve marktpositie constant te houden of te vergroten. Om een constante groei te realiseren moeten levenscycli elkaar zo opvolgen dat het moment van verzadiging wordt gecompenseerd door de groeifase van een nieuwe levenscyclus. Aan de nieuwe cyclus kan een nieuw vastgoedobject verbonden zijn. Het is ook mogelijk dat door herontwikkeling de verzadigingsfase van een bestaand vastgoedobject wordt omgebogen tot een nieuwe groeifase. In figuur 1-7 is ‘het  bedrijfsruimte huren rotterdam geheim’ van constante groei schematisch weergegeven.
Het levenscyclusconcept illustreert dat verval onvermijdelijk is, wanneer niet door de vastgoedmanager wordt ingegrepen. Verval komt als het  kantoorruimte te huur in zwolle ware vanzelf, terwijl groei grote inspanningen vergt van de vastgoedmanager. Omdat er een nauwe relatie bestaat tussen verval van vastgoed en de primaire doelstelling van de vastgoedmanager (het genereren van toegevoegde waarde of winst) is het noodzakelijk meer inzicht te krijgen in het vervalproces van vastgoed. Met dit inzicht kan de vastgoedmanager tijdig de verzadigingsfase en teruggangsfase in de levensloop van het vastgoed herkennen en adequate maatregelen treffen om de negatieve gevolgen op de winstontwikkeling ten goede te keren.

Vastgoedbeleggingen bij institutionele beleggers

Vastgoedbeleggingen bij institutionele beleggers

1 Premie Beleggingen Verplichtingen

Vastrentende bedrijfspand huren in Leeuwarden
en zakelijke
waarden
Het goedkoop kantoor huren amsterdam verwerven in eigendom is risicovoller. De belangrijkste risicofactoren zijn:
opbrengstwaarde uit huur (bezetting, prijsontwikkeling);
opbrengstwaarde uit bedrijfsruimte huren rotterdam verkoop ( op termijn )
– economische levensduur;
– technische levensduur van bouw- en installatiedelen;
ontwikkeling van beheer- en onderhoudskosten.

 

Indien vastgoed door nieuwbouw wordt verworven, komen daarbij nog de risico’s
van het complexe ontwikkelings- en bouwproces. Dit zijn functionele, technische en
financiële risico’s.
Risicofactoren kunnen zowel gunstig als ongunstig uitpakken. Risico’s rond vastgoed
worden doorgaans onvoldoende ingecalculeerd, waardoor ze de neiging hebben negatief
uit te pakken. De kantoorruimte te huur in zwolle mate van risico wordt met name ook bepaald door de specifieke
voorwaarden waaronder de verwerving in eigendom door bouwen of kopen plaatsvindt.
Het gaat hierbij om verplichtingen, aansprakelijkheid, garanties, verzekeringen,
enz. Voor meer informatie over risico’s, zie hoofdstuk 6.5.

 

DE VASTGOEDCYCLUS

DE VASTGOEDCYCLUS


De vastgoedmarkt kent een cyclus van goede goedkoop kantoor huren amsterdam en slechte tijden. In de goede tijden is er sprake van hoge huurprijsniveaus en hoge prijzen bij transacties van eigendom. Slechte tijden worden gekenmerkt door lage huren, lage prijzen en leegstand. De  bedrijfspand huren in Leeuwarden overgang tussen goede en slechte tijden verloopt zelden schoksgewijs en is eerder geleidelijk als een golfbeweging. De ontwikkelingen op de vastgoedmarkt verlopen min of meer parallel aan de algemene economische trends. Er is echter sprake van een vertragend effect in de vertaling van economische vooruitzichten in effecten voor de vastgoedmarkt: de ontwikkelingen verlopen parallel, maar tussen beide ontwikkelingen ligt een periode van enkele jaren. Dit wordt veroorzaakt doordat een planontwikkeling allesbehalve makkelijk is aan te passen aan de bedrijfsruimte huren rotterdam stand van de economie op dat moment. Het vertrouwen in de economie wijzigt sneller dan een planontwikkeling zich laat wijzigen; de kantoorruimte te huur in zwolle ontwikkeling van plannen gaat door, ook al geeft de economische situatie daar geen aanleiding meer toe. Daarnaast wordt de dynamiek op de verhuurmarkt sterk beïnvloed door de lengte van huurovereenkomsten. Partijen committeren zich voor langere tijd en de lengte van een huurcontract overstijgt vaak de lengte van een cyclus. Door deze effecten ontstaat een vertraging in de vertaling van economische vooruitzichten in vastgoedimplicaties. Per saldo loopt de cyclus gemiddeld twee tot vier jaar achter de economische feiten aan

Waardebegrippen ten behoeve van verzekeringen:

Waardebegrippen ten behoeve van verzekeringen:
• Herbouwwaarde Het kantoor huren amsterdam sloterdijk  bedrag dat benodigd is voor de herbouw van het verzekerde onroerend goed, onmiddellijk na het voorval, op dezelfde plaats en met dezelfde bestemming.
2 Vanzelfsprekend is een uitzondering gemaakt voor verkoop aan de zittende huurder. Indien deze tot aankoop zou overgaan, is immers sprake van een toekomstig ‘vrij van huur en gebruik’.

 

BEOORDELINGSMETHODES VASTGOED
• Vervangingswaarde Het kantoorruimte huren leeuwarden bedrag dat benodigd is voor het verkrijgen van een naar soort, kwaliteit, staat en ouderdom gelijkwaardige zaak. Waardebegrippen voor belastingen en dergelijke:
• Bedrijfswaarde De waarde van het deel van de netto-omzet dat ten tijde van de waardering aan een goed of samenstel van goederen toe te rekenen is en die kan worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf waartoe het dient of bestemd is. • Vervangingswaarde Het bedrag dat nodig is om in plaats van het goed dat bij de bedrijfsuitoefening is of wordt gebruikt, verbruikt of voortgebracht, een ander goed te verkrijgen ofte vervaardigen dat in economisch opzicht voor de kantoor huren rotterdam centrum   bedrijfsuitoefening een gelijke betekenis heeft.
De meest gebruikelijke financiële methodes zijn onder te brengen in drie hoofdvormen: vergelijkingsmethode (‘comparatieve’ methode), kapitalisatie en discounted cash flow (DCF). Voor het bepalen van het rendement van vastgoedbeleggingen is een specifieke methode ontwikkeld, die wordt toegepast in het kader van de ROZ/IPD-index. De waardebepaling aan de hand van een vergelijking met soortgelijke objecten waarvan de waarde bekend is, wordt onder andere toegepast bij het taxeren van woningen in het kader van de WOZ. In hoofdstuk 10 wordt hier nader op ingegaan. Hierna worden achtereenvolgens de kapitalisatiemethodes, de discounted cash flow-methode en de ROZ/IPD-Vastgoedindex toegelicht. Bij de beschrijving van de ROZ/IPD-Vastgoedindex komt tevens een aantal waardebegrippen aan de orde, zoals ‘rental value growth’ en ‘initial yield’. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met de meest gestandaardiseerde kwalitatieve beoordelingsmethode voor kantoren en bedrijfsgebouwen: de kantoorruimte te huur in zwolle   Real Estate Norm (REN). Zelfs zeer gangbare begrippen als BAR en NAR worden in de praktijk en in de literatuur verschillend gedefinieerd. Door het ontbreken van een eenduidig theoretisch kader of een vaste erkende afspraak over hoe de waar- deringsdefinities en daarin besloten parameters luiden, is het niet altijd mogelijk te spreken van goed of fout. De wijze waarop een bepaalde beoordeling is berekend, is daarmee bijna even belangrijk als de uitkomst.

Bouw- en woontechnische regelgeving

Bouw- en woontechnische regelgeving

De bouwtechnische regelgeving heeft betrekking op de kantoorruimte huren in Amsterdam  constructie van bouwwerken, de woontechnische regelgeving betreft de inrichting van het gebouw. Beide soorten regelgeving zijn grotendeels samengebracht in de Woningwet en de daarop gebaseerde uitvoeringsregelgeving.
De kern van de bouw- en woontechnische regelgeving is in de bedrijfspand huren in Leeuwarden   Woningwet te vinden in de bepalingen die opgenomen zijn in hoofdstukken II, III en IV van deze wet. Het gaat daarbij onder andere om het Bouwbesluit, de bouwverordening (beide komen in de volgende paragrafen aan de orde), de eisen van welstand, de aanschrijvingsbevoegdheid en het toezicht van overheidswege. Welstand
Het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk, zowel op zichzelf als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, mogen niet in strijd zijn met redelijke eisen van welstand, tenzij bij besluit van de gemeenteraad is bepaald dat voor het gebied waarin het  kantoorruimte te huur in zwolle bouwwerk wordt gebouwd, de eisen niet van toepassing zijn. De criteria die voor welstand bij de beoordeling van bouwwerken gehanteerd dienen te worden, zijn opgenomen in de bouwverordening. De welstandseisen worden op twee manieren gehanteerd. Bij de bouwaanvraag vormen ze één van de limitatieve gronden voor de weigering van een bouwvergunning. Bij bestaande bouwwerken zijn zij de basis voor een aanschrijving door B. en W., indien het uiterlijk van het bouwwerk in ernstige mate in strijd is met de welstandseisen. Een en ander wordt getoetst door de welstandscommissie, die bestaat uit onafhankelijke deskundigen. Deze commissie geeft een, overigens niet bindend, oordeel of het bouwplan wel, niet of niet tenzij voldoet aan redelijke eisen van welstand. Voor veel partijen in het bouwproces, van eigenaren tot architecten en aannemers, is de welstandscommissie een onberekenbare factor. Het kan voorkomen dat plannen meerdere malen aan de commissie moeten worden voorgelegd en steeds weer worden afgewezen.

 COMMERCIEEL VASTGOED

In 2002 zal de  bedrijfspand huren in Rotterdam Woningwet ten aanzien van het welstandstoezicht (hoogstwaarschijnlijk) worden aangepast. De achtergrond hiervan is dat (de schijn van) willekeur wordt weggenomen en een meer objectieve en uniforme procedure wordt gevolgd. Zo dient de gemeenteraad een welstandsnota vast te stellen, waarin de welstandscriteria zijn opgenomen, worden wel- standsvergaderingen openbaar en wordt de zittingsduur van de leden en de voorzitter van de welstandscommissie beperkt tot drie jaar (met de mogelijkheid tot verlenging van nog eens drie jaar