Tagarchief: Kantoorruimte huren in Rotterdam

Het doel van het besturen

Het doel van het besturen van een organisatie is om haar te beheersen. Beheersen kan worden omschreven als het op koers houden van de organisatie in de richting van de door het management gestelde doelen. Beheersen betekent dus meer dan alleen de organisatie onder controle Kantoor te huur Amsterdam hebben. Beheersing wil ook zeggen dat het management, naast controle (achteruitkijkend), ook vooruitkijkt. Dit vooruitkijken houdt in dat het management beslissingen neemt om afwijkingen van gestelde doelen zo veel mogelijk te beperken, maar ook het uitstippelen van de te volgen strategie (voor de lange ter- 343 10.1 VASTGOEDMANAGEMENT mijn). In de literatuur wordt de term beheersing meestal aangeduid bedrijfspand huren in Leeuwarden met de Engelse term control. Deze benaming zal ook hier worden gebruikt. Otley en Berry (1980) geven een analyse van het begrip control en van een proces dat under control is. Hierbij wordt de organisatie systematisch weergegeven in een model van input-proces-output, het zogenaamde cybernetische control-model. Met de term cybernetisch wordt de systematische en technische aard van deze Kantoorruimte huren in Rotterdam beschrijving van con trol aangeduid. In dit model worden vier elementen van een proces onderscheiden die voldoende en noodzakelijke voorwaarden zijn om van control van dit proces te kunnen spreken: – duidelijke en meetbare doelstelling: de doelstelling wordt extern bepaald en is voor het proces en degene die het proces beheerst, de controller, een gegeven; – duidelijke en meetbare output: de output van het proces moet eenduidig kunnen worden gemeten; beschikken over corrigerende acties: als outputs niet met inputs overeenstemmen, moet men over corrigerende Kantoorpand huren centrum Zwolle maatregelen beschikken die er met redelijke mate van zekerheid voor zorgen dat afwijkingen van de doelstellingen worden gereduceerd; beschikken over een voorspellend model: degene die het proces beheerst, de controller, beschikt over voldoende kennis van het proces en de relatie tussen inputproces-output dat kan worden verklaard waarom doelen niet worden behaald, en diegene de organisatie kan bijsturen.

Constante en gegarandeerde kwaliteit

Constante en gegarandeerde kwaliteit van het onderhoud Het prestatiebeginsel waarborgt de kwaliteit van het onderhoud. De opdrachtgever kan de aannemer immers afrekenen zodra op de inspectiemomenten niet aan de prestatie-eis wordt voldaan. Risicoverlegging: zekerheid met betrekking tot de kosten van het onderhoud Een groot voordeel van prestatiecontracten is het feit dat de kosten van het preventief onderhoud een constante factor worden in de vastgoedexploitatie. De sterk wisselende onderhoudskosten die het exploitatieresultaat sterk kunnen drukken worden op deze manier beter beheersbaar. Budgetvorming wordt Kantoor te huur Amsterdam inzichtelijker. Pieken en dalen in de onderhoudskosten en onderhoudsuitgaven verdwijnen. Dit levert een constant beeld van rentabiliteit en liquiditeit van de vastgoedexploitatie op. Kostprijsverlagende elementen De opdrachtgever te huur staande bedrijfsruimte in Leeuwarden profiteert van de specialisatie en inkooporganisatie van de aannemer. Concentratie op de kernactiviteiten Prestatiecontracten passen in het strategisch voorraadbeheer van vastgoedbeheerders. Men kan zich volledig concentreren op de kernactiviteiten van de organisatie. Sturen op de output – rendement bij beleggers en woningen voor bepaalde doelgroepen bij corporaties – wordt beter mogelijk. Het onderhoud aan vastgoed is geen doel op zich, maar veelal meer een noodzakelijk kwaad om de doelen van de organisatie te bereiken. Het onderhoud kan dan ook beter aan specialisten worden uitbesteed die onderhoud wel als kernactiviteit zien. Van uitvoerende naar Kantoorruimte huren in Rotterdam controlerende organisatie Terug naar de kernactiviteiten betekent uitbesteding van het onderhoud aan specialisten. De organisatie van de opdrachtgever verandert van een uitvoerende organisatie naar een controlerende organisatie. Taken en functies zullen bij woningcorporaties door prestatiecontracten op den duur veranderen. In eerste instantie zal dit tot extra werk leiden, doordat de aannemer moet worden gecontroleerd en het overgrote deel van het vastgoedbezit op de bestaande wijze wordt beheerd. Wanneer in de toekomst het onderhoud van de kantoorruimte te huur in zwolle vastgoedvoorraad is uitbesteed op basis van prestatiecontracten, dan zal de organisatie veranderd zijn. De vastgoedbeheerder heeft dan een controlerende in plaats van uitvoerende rol. Dit vraagt om andere kwaliteiten van het personeel. Bestaand personeel van de opdrachtgever zal moeten worden omgeschoold. Prestatiecontracten sluiten aan bij de ontwikkelingen in de markt en zorgen tevens voor een betere (klantgerichtere) communicatie met de gebruiker van het vastgoed. De meest genoemde reden voor het opstellen van een prestatiecontract is echter de financiële zekerheid, zoals blijkt uit onderstaande opsomming:

De UAR

De UAR is van toepassing indien dit door de aanbesteder bij de algemene bekendmaking of in de uitnodiging is vermeld. Voorts is het van belang te weten dat van de algemene bepalingen uit de UAR kan worden afgeweken, mits dit expliciet is vermeld in de bekendmaking, de uitnodiging, het bestek, de nota van inlichtingen of het procesverbaal van aanwijzing. De openbare aanbesteding Er is sprake van een openbare aanbesteding als deze algemeen bekend wordt gemaakt en eenieder, gegeven bepaalde randvoorwaarden, kan inschrijven. De bekendmaking wordt ten minste zesendertig kalenderdagen voor het tijdstip van aanbesteding gepubliceerd in de Nederlandse Staatscourant of in een Kantoor te huur Amsterdam landelijk verspreid dagblad. De richtlijnen voor de bekendmaking staan in de UAR. Uiterlijk tien dagen na de datum van bekendmaking moet het bestek voor de inschrijver tegen betaling beschikbaar kunnen zijn. Het bestek bevat tevens de randvoorwaarden waaraan de inschrijver moet voldoen. Deze randvoorwaarden kunnen: maatschappelijk van aard zijn. Bijvoorbeeld de inschrijver dient een Nederlands bedrijf te zijn; technisch van aard zijn. Bijvoorbeeld het bedrijf moet over aantoonbare kennis en ervaring van een bepaalde boortechniek beschikken; financieel-economisch te huur staande bedrijfsruimte in Leeuwarden van aard zijn: de aannemer moet aan bepaalde criteria ten aanzien van de solvabiliteit en liquiditeit voldoen. De aanbesteding geschiedt bij inschrijving volgens een inschrijvingsbiljet dat de inschrijver tot op het tijdstip van de sluitingstermijn van de inschrijving kan indienen. Heeft de inschrijver zijn prijs ingediend, dan heeft deze de plicht om deze prijs tot dertig dagen na de gunning te handhaven. Mocht achteraf blijken dat de inschrijver die het werk in eerste instantie is Kantoorruimte huren in Rotterdam gegund, niet aan de gestelde eisen voldoet dan zijn de overige inschrijvingen dus nog dertig dagen geldig. De aanbesteding geschiedt in het openbaar op basis van het in de bekendmaking van de aanbesteding genoemde gunningscriterium. Diegene die de aanbesteding houdt leest de namen en de prijzen (ex. BTW!) op die vermeld staan op de inschrijvingsbiljetten. De aanbesteder is vervolgens niet verplicht om het werk op te dragen. Wanneer hij dit wel doet, dan zal hij het werk aan die inschrijver kantoorruimte te huur in zwolle opdragen die aan het gunningcriterium voldoet. Het gunningcriterium betreft doorgaans het criterium van de laagste prijs, maar hierop zijn 313 9.3.5 VASTGOEDMANAGEMENT uitzonderingen mogelijk. De overeenkomst van aanneming van werk komt ten slotte tot stand door de opdracht van het werk op grond van het inschrijvingsbiljet van de inschrijver. Ten slotte wordt van de inschrijvingsprocedure door de aanbesteder een proces-verbaal van aanbesteding opgesteld volgens het standaardmodel van de UAR.

Helpen bij de verkoop

Helpen bij de verkoop van zijn eigen 299 — — 9.1.1 —– VASTGOEDMANAGEMENT woning doet dat wel. De verkoper verkoopt dus een woning aan en koopt een woning van de koper, zodat de verkoper er niet veel mee op lijkt te schieten. Het doel van de verkoper zal in dit geval zijn om de woning tegen een zo’n gunstig mogelijke prijs te verkopen en de woning die hij koopt tegen een zo laag mogelijke prijs kopen. In feite is dit de lijn van een langzame trapsgewijze terugtrekking uit de verkoopmarkt: gaat het niet ineens, dan moet het maar met tussenstappen. Het kopen van een huis is een emotionele en een rationele aangelegenheid. Het emotionele aspect is het prettige gevoel – vrouwen ervaren dat eerder dan mannen – dat men ondervindt bij het bezoeken van het nieuwe huis. Het rationele aspect is voornamelijk Kantoor te huur Amsterdam de financiële kant. De uitstraling van het vastgoed speelt daarmee een belangrijke rol binnen het verkoopcircuit. De koper is best bereid om diep te gaan met zijn maandelijkse lasten, maar wil dan wel waar voor zijn geld. Het is vaak niet de verkoopprijs die de verkoop afstoot, maar de financiering en de daaruit voortvloeiende te huur staande bedrijfsruimte in Leeuwarden maandlasten. Het moet wel passen in het huishoudboekje. Koper en verkoper kunnen voor extra zekerheid bijvoorbeeld overeenkomen een bedrag bij de notaris te storten, dat na een jaar kan worden uitgekeerd aan de koper als compensatie voor een prijsdaling van onroerend goed gedurende dat jaar, met als criterium de prijsdaling die het kadaster heeft gerapporteerd. Dit vraagt wel om duidelijke afspraken en vereist tevens inschakeling van een notaris. Vindt geen prijsdaling, maar een prijsstijging plaats, dan hoeft het bedrag niet door de notaris te worden uitgekeerd. De Kantoorruimte huren in Rotterdam starters hebben op de huizenmarkt het grootste probleem. Zij zijn niet in staat om in het begin van hun carrière al enorme lasten te dragen. Hierdoor ontstaat stagnatie in de doorstroming en in tijden van recessie is dit direct te merken. Omdat de risico’s voor deze groep te groot zijn is de groep net boven de starters gedwongen om in de eigen woning te blijven wonen. Er zijn namelijk geen afnemers te vinden. Slimmer kantoorruimte te huur in zwolle kopen zou hier een oplossing kunnen zijn. Starters krijgen hierbij de gelegenheid om voor redelijke maandlasten alsnog een woning te kunnen kopen. De starter koopt vastgoed voor de helft van de prijs. De maandlasten hebben hierdoor betrekking op de helft van de koopsom. Bij verkoop deelt het vastgoedbedrijf in de helft van de meerwaarde ten opzichte van de vroegere koopsom. Vastgoedbedrijven (de verkoper) zouden kunnen aanbieden de eerste vijf jaar een deel van de financiering voor hun rekening te nemen of een financieringaanbod kunnen doen tegen een aanmerkelijk lagere rente. Ze kunnen daarnaast aanbieden het onderhoud van de woning voor een bepaalde periode te verzorgen tegen een laag bedrag of zelfs gratis. Naast onderhoud kunnen we dan ook denken aan andere servicemogelijkheden, zoals het aanbieden van inboedel- en opstalverzekeringen of alarmering. Ouderen voelen zich soms onzeker of onveilig door de gedachte dat ze bij een ongeluk niet in staat zullen zijn iemand te waarschuwen. Ondanks het feit dat buren en familieleden een oogje in het zeil houden blijft die onzekerheid, want niemand kan garanderen dat die mensen altijd aanwezig zijn. Het komt dan ook steeds vaker voor dat een oudere zich om die reden aanmeldt voor plaatsing in een verzorgingstehuis of zich inschrijft voor een zorgwoning.

Ontwerpen en bouwen

Ontwerpen en bouwen Het kwaliteitsbesef met betrekking tot de gebruiksmogelijkheden van gebouwen neemt toe. Dit vraagt om een betere kwaliteitsbeheersing gedurende alle fasen van het ontwerpproces. Architecten zorgen voor architectuur, het visitekaartje voor kwaliteit. Voor opdrachtgevers is ‘een mooi gebouw’ echter nooit een doel op zich. De druk op de ontwikkelaars van vastgoed Kantoor te huur Amsterdam zal toenemen ten aanzien van: verkorting van de bouwtijd; – grotere betrouwbaarheid in kosten en kwaliteit van het te realiseren vastgoed. In onderstaande figuur is de consequentie van een verkorting van de bouwtijd in beeld gebracht. Het verkorten van de bouwtijd en de hogere eisen die worden gesteld aan de raming van kosten en kwaliteit vooraf brengt met zich mee dat er hogere eisen worden gesteld aan de organisatie van het bouwproces. Immers, de bouwomzet moet in te huur staande bedrijfsruimte in Leeuwarden minder tijd worden gerealiseerd. Om de kosten en de factor tijd in de hand te houden moet bij wijze van spreken iedere toevoeging aan het bouwproject direct – zonder nadere bewerking en afstemming – kunnen worden ingepast. Alleen wanneer de kwaliteit van de geleverde halfproducten en diensten hoog is kunnen de gestelde doelen worden bereikt. 280 VASTGOEDMANAGEMENT OP ONTWIKKELINGSVLAK/TACTISCH-OPERATIONEEL NIVEAU 8.3 Figuur 8-4 Bouwproductie onder druk ten gevolge van de verkorting van bouwtijd Kwaliteit 100% Kwaliteit 0% Bouwproductie onder druk Bouwtijd ; I I T2-Tl eerder leveren van kwJliteit i Tl : T2 . . ‘ ‘ Verkorting Kantoorruimte huren in Rotterdam van bouwtijd Wanneer de bouwtijd wordt verkort (T2 – Tl) zal het bouwproduct, de kwaliteit, sneller ge realiseerd moeten worden. Dit vereist een betere afstemming tussen de bouwpartners onderling als men de kosten wil beheersen. Dit betekent dat er hogere eisen worden gesteld aan de sturing van het ontwerpproces. 8.3 Ontwerpen Ontwerpen is het vertalen van het Programma van Eisen in een plan kantoorruimte te huur in zwolle dat moet leiden tot realisering van een gebouw. Het gebouw is een duurzaam productiemodel dat ‘gebouwdiensten’ levert. De kosten van het gebruik van het gebouw moeten via het primaire proces worden terugverdiend. Voor de gebruiker van een gebouw zijn kwaliteit en kosten van het gebouw bepalend. Het ontwerp moet daarom gericht zijn op die kwaliteit en kosten. Ontwerpen betekent voortdurend kiezen uit verschillende mogelijkheden. Ontwerpen: het realiseren van waarden (naar Roozenburg en Eekels, Productontwerpen, structuur en methoden, 1 998) In figuur 8-5 is van boven naar beneden het ontstaan van product naar waarderealisatie weergegeven. Het product, met een geometrische en fysisch-chemische vorm, heeft bepaalde eigenschappen. Door die eigenschappen kan het een bepaalde functie verrichten. Door deze functie kan de gebruiker behoeften bevredigen en op grond daarvan bepaalde waarden realiseren.

De basis voor het meerjarenbeheerplan

De basis voor het meerjarenbeheerplan is gelegd door het opbouwen van het objectregelbestand MJP. Dit bestand is echter niet te gebruiken als een overzicht voor het nemen van besluiten en voor het aansturen van de uitvoering. Voor het nemen van besluiten verlangt het management van het vastgoedbedrijf informatie, om te bezien of de doelstelling van het bedrijf kan Kantoor te huur Amsterdam worden gehaald wanneer de voorstellen worden uitgevoerd. Het management zal willen weten: of de geplande uitgaven in een gunstige verhouding staan tot de inkomsten dan wel de rendementsverwachtingen; of de geplande uitgaven de liquiditeit van de onderneming niet ongunstig beïnvloeden; of de geplande activiteiten een zodanige kwaliteitsverbetering te huur staande bedrijfsruimte in Leeuwarden met zich meebrengen dat de concurrentiepositie dan wel de verhuurbaarheid van het vastgoedobject hierdoor wordt verbeterd; – of de geplande activiteiten door de organisatie ten uitvoer kunnen worden gebracht. Is er voldoende kennis en capaciteit aanwezig? – of de informatie opgenomen in het meerjarenbeheerplan nog verder moet worden uitgewerkt om de uitvoering dan wel de realisatie van Kantoorruimte huren in Rotterdam de geplande activiteiten tot een goed einde te brengen. 7.4.4 Het meerjarenbeheerplan op voorraad-!bedrijfsniveau Het management van de onderneming zal zichzelf continu vragen stellen met betrekking tot de totale voorraad vastgoed, zoals: hoe is ons totale vastgoedbezit opgebouwd? – type; – bouwjaar; – technische staat, enz.? voldoet het totale vastgoedbezit aan de rendementseisen van de onderneming? hoeveel geld moeten we jaarlijks reserveren om ons winkelpand huren Zwolle vastgoedbezit op het gewenste kwaliteitsniveau te houden? 7.4.5 Het rapporteren van meerjarenbeheerplannen Het rapporteren van de meerjarenbeheerplannen kan op een aantal manieren gebeuren. Dit hangt af van degene(n) voor wie de rapportage is bedoeld en welk doel deze dient. We behandelen in deze paragraaf twee methoden van rapportage: rapportage op complexniveau; – rapportage op bedrijfsniveau. Rapportage op complexniveau Op complexniveau kunnen we op twee manieren rapporteren. Aan de hand van de productkaart en/of met behulp van een vastgoeddossier. Deze manieren zullen hieronder worden toegelicht.

De RgdBOEI” -methodiek

Nu duurzaamheid steeds belangrijker wordt, zou de RgdBOEI” -methodiek eigenlijk moeten worden uitgebreid met het aspect duurzaamheid tot de RgdBOEI” -en-d methodiek. Slim onderhoud dient daarbij om organisaties effectief en efficiënt toekomstgericht te voorzien van passende duurzame huisvesting. Slim onderhoud wil zeggen dat naast de technische instandhouding van de huisvesting rekening wordt gehouden met gebruikerswensen en functionele eisen, terwijl het onderhoud mede dient om de exploitatiekosten van de Kantoor te huur Amsterdam huisvesting terug te brengen. Dit doen we door te kijken naar de mogelijkheid van duurzaam, efficiënt onderhoud en schoonmaakonderhoud dat energiebesparend en milieuvriendelijk is door de inzet van materiaal dat de C02-uitstoot beperkt. De oplettende vastgoedmanager zal zeker onderzoeken of deze vorm van onderhoud een trend wordt. Als uitgangspunt voor de in het veld te verzamelen informatie geldt dat de inspectie tot objectieve resultaten moet leiden. Door bij de inspectie van een te huur staande bedrijfsruimte in Leeuwarden vastgoedobject de bouwdelen op hun conditie dan wel kwaliteit te beoordelen, en hierbij de gebreken van elk bouwdeel te inventariseren, krijgt men inzicht in de technische staat van het vastgoedobject. Tijdens een inspectie wordt aan een bouwdeel-materiaalcombinatie een kwaliteitsscore Kantoorruimte huren in Rotterdam toegekend. Hoe hoger de kwaliteitsscore, des te lager is het kwaliteitsniveau van de betreffende bouwdeel-materiaalcombinatie (zie tabel 7-6). Tabel 7-6 De kwaliteitsniveaus beschreven Kwaliteits niveau Omschrijving 2 Nieuwbouwkwaliteit of met nieuwbouw vergelijkbare kwaliteit op basis van een gedegen ontwerp, uitvoering en materiaa l keuze. Zeer i ncidenteel kan een gebrek voorkomen t.g.v. een calamiteit (bijvoorbeeld vandal isme), maar niet door veroudering. In winkelpand huren Zwolle uitstekende staat van onderhoud. Nieuwbouwkwal iteit met eerste tekenen van feitelijke veroudering. I nvloeden van gebrui k, weer en wind manifesteren zich in lichte mate. Het bouwdeel is ingelopen, de nieuwigheid is er d uidelijk af. De functievervu l l ing is echter zonder meer gewaarborgd. In redelijke tot goede staat van onderhoud. 237 7.3.3 VASTGOEDMANAGEMENT Kwaliteits niveau Omschrijving 3 4 5 6 Het verouderingsproces is over de hele linie duidelijk op gang gekomen . Invloeden van gebruik, weer en wind manifesteren zich in de eerste gebreken, zoals houtrot, corrosie en dergelij ke. I ncidenteel kan een stori ng in de functievervulling optreden. In matige staat van onderhoud. Het verouderingsproces heeft het element duidelijk in zijn greep. De beste tijd is voorbij. Storingen in de functievervulling komen plaatselijk voor of zijn al meerdere malen opgetreden. In matige tot slechte staat van onderhoud. H et verouderingsproces is onomkeerbaar geworden. Regelmatig komen ernstige gebreken voor. De functievervul l ing van het totaal is n iet meer gewaarborgd. In slechte staat van onderhoud. Een d usdanig slechte onderhoudstoestand die n iet meer te classificeren is onder de kwa l iteitsniveaus 1 tot en met 5. Er is voortdu rend sprake van storing in de functievervulling van het bouwdeel of element. In zeer slechte staat van onderhoud.

Het opstellen van meerjarenbeheerplannen

Het opstellen van meerjarenbeheerplannen vraagt verder om documenten met betrekking tot: – objectinformatie; gewenste toestand; feitelijke toestand en beleving; planvorming; plan toetsing; plan uitvoering; planevaluatie. 7 .2 De gewenste toestand van het vastgoed Figuur 7-3 De noodzaak van een gemeenschappelijk referentiekader Gebruiker Architect Gemeenschappelijk referentiekader Kantoor te huur Amsterdam aanwezig ­ verschillen van meningen zijn bespreekbaar Architect Gemeenschappelijk referentiekader ontbreekt ­ verschillen van meningen zijn onbespreekbaar Gebruiker Criticus Om efficiënt en effectief beheer van vastgoed mogelijk te maken te huur staande bedrijfsruimte in Leeuwarden moet een vastgoedbeheerder kunnen beschikken over eenduidige en objectieve informatie. Deze informatie is te verkrijgen door het uitvoeren van een inspectie op esthetische, ruimtelijke, functionele en technische aspecten van het gebouw, volgens de methode Gebouw in GebruikAnalyse (GGA). Voor de technische aspecten kan vervolgens een ConditieMeting (CM) worden Kantoorruimte huren in Rotterdam ingezet, om de inspectie naar technische aspecten nader te objectiveren door de gebreken van het gebouw aan bouw- en installatieonderdelen te inventariseren. Uit de GGA – eventueel aangevuld met een ConditieMeting – blijkt de feitelijke kwaliteit van het vastgoed. Voor het opstellen van een meerjarenbeheerplan is echter niet alleen de feitelijke kwaliteit van belang, maar ook de gewenste kwaliteit, 210 PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH NIVEAU 7.2.l ofwel het Programma van Eisen voor Instandhouding van Vastgoed (PvE-I). In het PvE-I worden de eisen, wensen en randvoorwaarden vastgelegd waaraan vastgoed moet voldoen. Voor het uitvoeren van de bedrijfsruimte huren Zwolle GGA en voor het opstellen van het PvE-I wordt gebruikgemaakt van de VastgoedKwaliteitsMeetlat (VKM). Wanneer de technische aspecten op basis van een inventarisatie en inspectie naar gebreken zijn beoordeeld, wordt op basis daarvan het Technische Programma van Eisen voor Instandhouding ( TPvE-I) opgesteld; zie hiervoor hoofdstuk 7.3. 7 .2.1 VastgoedKwaliteitsMeetlat (VKM) Een veelvoorkomend probleem bij het beoordelen van vastgoed is het niet identiek interpreteren van overeenkomstige situaties door verschillende inspecteurs. Om ongelijkheid van te nemen maatregelen bij overeenkomstige situaties te voorkomen is het nodig een referentiekader – een norm – te scheppen waaraan de inspecteurs zich kunnen toetsen, teneinde tot een gelijkluidende beoordeling te komen. De VastgoedKwaliteitsMeetlat (VKM) is zo’n referentiekader. Ieder aspect is geclassificeerd in een zespuntsschaal. De kwaliteit van een locatie, gebouw, ruimte of onderdeel van een gebouw wordt bepaald door de mate waarin het voldoet aan de wensen en eisen die de gebruiker stelt. Gebruikers volgen, als het gaat om het beoordelen van gebouwen, in de regel het onderstaande patroon: in het begintraject wordt vooral ingegaan op de esthetische aspecten. Welke indruk heeft of verwacht de gebruiker van het gebouw? Welke beeld heeft men daarbij? Denk bijvoorbeeld aan representativiteit en uitstraling van het gebouw of de omgeving; – vervolgens wordt nagedacht over de omvang en het oppervlak van het gebouw, de relaties tussen de verschillende onderdelen van de te huisvesten organisatie en over de mate waarin efficiënt ruimtegebruik een vereiste is; – daarna wordt meer nagedacht over de functionaliteit van het gebouw en zijn omgeving, en komen de technische aspecten en eventueel zelfs de materiaaltechnische aspecten in beeld; tot slot komen de kosten van gebruik van het gebouw aan de orde. Wanneer is het gebouw beschikbaar en voor hoe lang? Voldoet het gebouw aan de wettelijke richtlijnen?

Programmeringsvlak / tactisch niveau

Programmeringsvlak / tactisch niveau Op organisatieniveau wordt in een strategisch plan punt voor punt inhoud gegeven aan een systematische aanpak van de besturing van de huisvestingsmiddelen op strategisch niveau. Kernbegrippen zijn: missie, strategiebepaling, doelstelling, gewenste huisvesting (kansen en bedreigingen), huidige huisvesting (sterkten en zwakten), portfolioanalyse, beheer- en verbeterprogramma’s en evaluatie. Figuur 7-l Programmeringsvlak Markt – business-omgeving – maatschappelijke of contextuele omgeving. Op het Kantoor te huur Amsterdam programmeringsvlak/tactische niveau wordt het beleid in tijd en geld per gebouw vormgegeven. Door het opstellen en actualiseren van meerjarenbeheerplannen wordt de basis gelegd voor de concretisering van het bestuur, het beheer en het te huur staande bedrijfsruimte in Leeuwarden onderhoud van de huisvestingsmiddelen. Ook komen hier de noodzakelijke uitbreidingen, aanpassingen en renovaties aan de orde. In het ideale meerjarenbeheerplan zijn desinvesteringen, investeringen en onderhoudsmaatregelen opgenomen. Vaak worden voor (des) investeringen en onderhoudsmaatregelen echter nog aparte beheerplannen gemaakt. Het nadeel daarvan is Kantoorruimte huren in Rotterdam dat de samenhang van alle voorgenomen maatregelen ontbreekt en de oplossing niet optimaal kan zijn. 207 7. 1 VASTGOEDMANAGEMENT Op uitvoeringsniveau wordt in een operationeel plan periodiek – bijvoorbeeld jaarlijks – vastgelegd hoe men de op tactisch niveau geplande acties en activiteiten aan de huisvesting in de tijd denkt te realiseren. Zowel onderhoud als modificaties komen aan de orde. In dit hoofdstuk wordt de tactische ( meerjaren)planning van huisvestingsmiddelen – de meerjarenbeheerplannen – nader belicht. Er staan meerdere wegen open om de kloof bedrijfsruimte huren Zwolle tussen de feitelijke en gewenste situatie te overbruggen. Er moeten keuzes worden gemaakt naar inhoud, tijdspanne en kosten. Daarbij moet worden aangegeven aan welke uitgangspunten een beheerplan moet voldoen met betrekking tot effectiviteit en efficiëntie. Er wordt ingegaan op zaken als het inventariseren en inspecteren van huisvesting, het Programma van Eisen voor Instandhouding van gebouwen (PvEI) en het begroten van kosten en opbrengsten. Ook wordt het omgaan met een meerjarenbeheerplan beschreven, om daaraan conclusies en maatregelen te verbinden. 7.1 Plan van aanpak In de inleiding zagen we dat het meerjarenbeheerplan wordt samengesteld op tactisch niveau. Het is een communicatiemiddel dat aan de ene kant het strategische beleid van de organisatie moet bewaken en anderzijds de werkzaamheden op operationeel niveau zal aansturen. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de aanleiding voor het opstellen van een meerjarenbeheerplan en de managementcyclus als sturingsmiddel. Dit leidt tot een stappenplan voor het opstellen en actualiseren van een meerjarenbeheerplan. In de volgende paragrafen zullen deze stappen afzonderlijk worden toegelicht.

Risicomanagement (RISMAN-methode)

 

Risicomanagement (RISMAN-methode) en Corporate Governance 6.5 De doelstellingen in projecten, programma’s of organisaties worden in elke omgeving constant bedreigd door risico’s op het gebied van geld, tijd, kwaliteit, efficiency, enz. Risicomanagement brengt de risico’s expliciet in kaart zorgt dat deze doelstellingen kunnen worden behaald. Op grond hiervan wordt het mogelijk beheersmaatregelen op te stellen en deze op te nemen in het management van de organisatie. Risicomanagement kan een bijdrage leveren aan het behalen van de rendementseis Kantoor te huur Amsterdam ( zie ook hoofdstuk 7.5.4 Risicoanalyse). Het genereren van rendement is vaak onlosmakelijk verbonden met het lopen van een zeker risico. Risicomanagement is een cyclisch proces dat uit een aantal stappen bestaat: 189 6.5 Figuur 6-17 Risicomanagement Risicoanalyse Beheersmaatregelen uitvoeren VASTGOEDMANAGEMENT Beheersm aatregelen benoemen Risicomanagement is van groot te huur staande bedrijfsruimte in Leeuwarden belang voor blijvende goede prestaties van de onderneming. Door strategisch risicomanagement binnen een onderneming te implementeren wordt een betere beheersing van de risico’s beoogd. Het benoemen en uitvoeren van beheersmaatregelen voordat risico’s daadwerkelijk zijn opgetreden maakt het mogelijk proactief met risico’s om te gaan in plaats afwachten tot het risico optreedt en dan pas actie ondernemen om de gevolgen te beperken. Het continu of periodiek inventariseren van de risico’s zorgt bovendien voor een sterk risicobewustzijn bij de werknemers. Kantoorruimte huren in Rotterdam Dat risicomanagement voor ondernemingen steeds essentiëler wordt blijkt ook wel uit de publicatie van de Nederlandse Corporate Governance Code, waarin risicomanagement een belangrijk onderdeel is (zie ook C.A.J. van Beukering en B. van Rijn, Syllabus Risico en rendement met betrekking tot vastgoed, PVM, 2008). Corporate Governance Met name de laatste jaren zien we dat de aandacht van de toezichthouder en de regering op het gebied van risicobeheersing bij financiële instellingen winkelpand huren Zwolle steeds meer verschuift van de traditionele (financiële) risico’s naar de risico’s op het gebied van verantwoordelijkheden, interne controle, dienstverlening en fraude. Er wordt in Nederland tegenwoordig veel aandacht besteed aan de concrete invulling van corporate governance. Zo worden beursgenoteerde ondernemingen sinds de code-Tabaksblatt verplicht in hun jaarverslag een hoofdstuk te wijden aan corporate governance en de naleving van deze code. Het bestuur van een onderneming wordt gevraagd te rapporteren over de adequaatheid en effectiviteit van het interne risicobeheersings- en controlesysteem. Deze systemen dienen om met een redelijke mate van zekerheid en tijdig significante risico’s te onderkennen en deze zo goed mogelijk te beheersen. Zij geven inzicht in hoeverre de strategische, operationele en financiële doelstellingen worden gerealiseerd en daarmee ook in de betrouwbaarheid van de financiële verslaglegging van een onderneming.