Tagarchief: kantoor te huur in Amsterdan

Verschillende doelgroepen

bedrijfsruimte Amsterdam

 

Verschillende doelgroepen
Uit de doelstellingen van het PvE blijkt dat dit document voor verschillende groepen bedoeld is, bijvoorbeeld: • De opdrachtgevende organisatie • De ontwerper(s) en technisch adviseurs • De investeerder • De ontwikkelaar en de bouwer
Het PvE is daarom een document waarin sterk uiteenlopende, geïnteresseerde partijen zich moeten herkennen. Zo zal de opdrachtgever er groot belang aan hechten dat de eigen bedrijfsvoering en de ontwikkelingen daarin goed verwoord zijn. De ontwerper zal met name geïnteresseerd zijn in de gewenste identiteit, de te huisvesten functies en de hoeveelheid benodigde ruimtes. De technisch adviseurs, ten slotte, hebben behoefte aan uitgangspunten met betrekking tot bijvoorbeeld het draagvermogen van vloeren en de prestaties die technische installaties dienen te leveren. De hoofdstukindeling die in paragraaf 4.1 gepresenteerd is, komt voor een belangrijk deel tegemoet aan deze wens. Het verdient echter aanbeveling om enkele belangrijke eisen te clusteren in een hoofdstuk dat het kantoor te huur in Amsterdam ‘profiel’

COMMERCIEEL VASTGOED

van de te realiseren huisvesting beknopt, maar integraal weergeeft. De inhoudsopgave is niet zozeer per discipline, maar thematisch gekozen. Een dergelijk hoofdstuk heeft als voordeel dat partijen worden uitgenodigd om buiten de eigen kaders te denken. Hierna volgt een voorbeeld van onderwerpen die daarin aan de orde kunnen komen. • Beeldverwachtingen • Structuur van het gebouw • Flexibiliteit • Arbeidsomstandigheden en milieu • Binnenmilieu, klimaat • Communicatie, ICT • Veiligheid en toegankelijkheid • Exploitatie en beheer • Terrein
4.5.5 Positie gebruiker bepaalt vorm en inhoud
Vorm en inhoud van het PvE zijn afhankelijk van de positie van de gebruiker. Eerder in dit boek werden twee soorten gebruikers onderscheiden: • De gebruiker die tevens opdrachtgever is. • De gebruiker die geen opdrachtgever is.
Als de gebruiker tevens opdrachtgever is, zal hij in veel sterkere mate zijn eisen en wensen kunnen verwoorden dan wanneer hij als huurder in een later stadium bij het project betrokken wordt. Het bedrijfsruimte huren Leeuwarden  PvE van de opdrachtge- vergebruiker zal derhalve een uitgebreider karakter hebben dan dat van een huurder van reeds ontwikkelde kantoorruimte. Veelal kan de gebruiker als huurder weinig invloed uitoefenen op de func- tioneel-ruimtelijke eigenschappen en de technische kwaliteit van het plan. In het gunstigste geval kan de huurder bij het aangaan van een langer lopende huurovereenkomst beperkte eisen stellen aan bijvoorbeeld:
• Inbouwpakket (afwerkingen van wanden, vloeren en plafonds). • Bouwkundige voorzieningen (opstelmogelijkheden van binnenwanden, uitrusting van pantry’s, zonwering). • Installatietechnische voorzieningen (schakelbaarheid van verlichting, extra koelvoorzieningen). Echter, ook de opdrachtgever-gebruiker zal zich goed bewust moeten zijn van de proceskeuzes die hij maakt. De keuze van de bouworganisatievorm bepaalt bijvoorbeeld in sterke mate de rol van de opdrachtgever en daarmee vorm en inhoud van het PvE. Als ‘traditioneel’ wordt gewerkt, houdt
DE GEBRUIKER
dit in dat de programma-, ontwerp-, aanbestedings- en realisatiefase volg- tijdelijk plaatsvinden. Er is dus gelegenheid om het PvE uit te werken van ‘grof’ naar ‘fijn’. Als echter gekozen wordt voor tumkeyprojectontwikke- ling, betekent dit dat de ontwerpende en bouwende partij in een vroeg stadium van informatie moet worden voorzien. De gebruiker heeft vanaf dat moment weinig gelegenheid meer om voortschrijdend inzicht in de planvorming te verwerken. Het PvE zal in dit geval een zeer uitgewerkt karakter moeten hebben, waarbij ook de technische eisen uitgebreid worden weergegeven. 4.5.6 De rol van de programmeur
De kunst van het weglaten
De programmeur moet een PvE-document zodanig opstellen dat alle gegevens daarin in de bedoelde planvormingsfase voor hem meetbaar, controleerbaar en als toetsinstrument bruikbaar zijn. Zaken die beter door andere partijen in andere fases van het planvormingsproces kunnen worden getoetst, horen niet thuis in een PvE. Zo kan bijvoorbeeld de kwaliteit van een afwerking beter door de ontwerpende partij worden getoetst. Deze partij heeft immers de afwerking beschreven in een bestek en draagt veelal zorg voor toezicht tijdens de bouw. Een springplank voor de ontwerper
De opsteller van een PvE moet niet op de stoel van de ontwerper gaan zitten. Een goed PvE stelt duidelijke en redelijke eisen aan de prestatie van huisvesting, en biedt de ontwerper maximale vrijheid om deze te vertalen in een oplossing. Alleen dan kunnen alle betrokkenen in het planvormingsproces maximale toegevoegde waarde bieden. Het lastige hierbij is dat juist de programmeur en de kostendeskundige bij het kantoorpand huren te Rotterdam  formuleren van hun uitgangspunten een ruwe schets van mogelijke oplossingen maken. Niet deze oplossingsmogelijkheden, maar uitsluitend de hieruit voortvloeiende randvoorwaarden mogen in het PvE worden gebruikt. Immers, de ontwerper wordt niet gevraagd om een ‘platte’ vertaling te maken van het PvE, maar om een ontwerp te maken. Het ontwerp kan worden gezien als de integratie van de volgende componenten: •
• Programma: de optelsom van alle eisen en wensen die de ‘gebruiker’ stelt aan de huisvesting. • Context: de wettelijke, economische, culturele en maatschappelijke context waarbinnen het bouwwerk moet worden gerealiseerd. • Concept: het ‘idee’ dat ten grondslag ligt aan het gebouw en aangeeft wat het bouwwerk, gegeven de randvoorwaarden op programmatisch en contextueel gebied, beoogt te ‘zijn’. Het concept kan zich sterk v

COMMERCIEEL VASTGOED

gen naar de randvoorwaarden (ermee in dialoog treden), maar kan ook uitdrukking geven aan een bepaalde stellingname, ambitie of associatie.
Programmeren: een voorbeeld
Een kantoorgebouw wordt geprogrammeerd. De programmeur is van mening dat bij de gevraagde ‘mix’ van kantoorwerkplekken een maatvoering van 1.80 m in de gevel het meest geschikt is. Als geprogrammeerde gebouwdiepte wordt gekozen voor 14.40 m, te weten de som van een kamer, gang en groepskantoor (5.40 m + 1.80 m + 7.20 m). Bovendien kan bij het bedrijfsruimte huren in Zwolle hanteren van deze maatvoering de parkeergarage onder het kantoorgebouw goed worden vormgegeven. De vormfactoren, zoals de bruto-nuttigfactor (de verhouding tussen de brutovloeroppervlakte en de nuttige vloeroppervlakte) en de Ao-V-factor (de verhouding tussen de omhullende geveloppervlakte en het totale volume van het gebouw), worden gekozen op basis van eerder gerealiseerde, min of meer gelijkwaardige projecten. De berekende brutovloeroppervlakte wordt op het voorgaande gebaseerd. De ontwerper heeft een analyse van het PvE gemaakt. Hij komt tot de conclusie dat als er gekozen wordt voor een maatvoering van 1.20 m in de gevel, een bepaald type werkplekken beter kan worden ingepast. Voorts wordt de ‘compactheid’ van het ontwerp vergroot, dat wil zeggen dat de bruto-nuttigfactor kleiner wordt. De grotere compactheid van het ontwerp leidt tot een betere stedenbouwkundige inpassing en een grotere ‘wisselwerking’ tussen het gebouw en de openbare ruimte. Voorts ontstaan bij het gegeven budget meer mogelijkheden om te kiezen voor een hoger afwerkingsniveau in bepaalde ruimtes. De prijs hiervoor is echter dat de functionaliteit van een ander type werkplekken wordt verminderd. Ook lijken de eerste schetsen in het geheel niet op de (geheime) verkennende analyses van de programmeur. De opdrachtgever, die in dit voorbeeld wordt vertegenwoordigd door de programmeur, dient op dit moment een afweging te maken. Het lijkt erop dat de creativiteit van de ontwerper in bepaalde opzichten heeft geleid tot een beter product. Er zijn kwaliteiten ingebracht die de programmeur niet had benoemd of voorzien. Wellicht was de ontwerper eerder tot zijn oplossing gekomen, als de programmeur alle randvoorwaarden met betrekking tot maatvoering achterwege had gelaten.
130