Tagarchief: kantoor huren Amsterdam

Uitgangspunten voor zekerheid

 

Uitgangspunten voor zekerheid (materieel, commercieel en denkvermogen): kwalitatief hoogwaardig vastgoed; goede locatie en bereikbaarheid; kantoor huren Amsterdam eigen grond; geografische spreiding; combinatie van bestaande bouw en nieuwbouw; multifunctionele kantoorgebouwen met een flexibele (huur )indeling; bedrijfsruimte huren Leeuwarden solide ondernemingen en multinationals als huurders; voldoende reserves voor onvoorziene omstandigheden. Uitgangspunten voor rendement (materieel en commercieel vermogen): overwegend ( middel)lange huurcontracten; goede diversiteit van huurders naar brancheactiviteit; voldoende huurpotentieel; hoge objectwaarde gerelateerd aan de fondsinvestering; bedrijfsruimte huren rotterdam lage fondskosten gedurende de gehele looptijd; professioneel vastgoedmanagement; actief fondsmanagement. 133 5.2 VASTGOEDMANAGEMENT Uitgangspunten voor inflatiebestendigheid (materieel en commercieel vermogen): – inflatiebestendige beleggingsopbrengsten door indexering van de huurcontracten; – jaarlijkse aanpassing van de huurinkomsten op basis van CBS-prijsindexcijfers; bedrijfsruimte huren Zwolle – ruime percelen in eigendom (grondcomponent van de belegging is veelal niet onderhevig aan inflatie). De door MPC Capita/ op basis van deze criteria gekozen objecten bieden niet alleen een solide en hoog exploitatierendement, maar geven de belegger in economisch mindere tijden zekerheid en bescherming tegen inflatie. (Bron: www.mpccapital. nl)

Verval van vastgoed: een generiek model

Verval van vastgoed: een generiek model

In de bedrijfspand huren leeuwarden volgende figuren presenteren we een generiek model dat het verval van vastgoed beschrijft. Het is voornamelijk gebaseerd op de ideeën van Niels Prak en Hugo Prie- mus, die in de kantoor huren Amsterdam jaren tachtig zijn ontwikkeld. In het model staan de volgende actoren centraal:
– de huurder of gebruiker van het vastgoed;
– de verhuurder van het vastgoed;
– de overheid.
Het vastgoedcomplex brengt de relatie tussen de huurder en de verhuurder tot stand. Via het vastgoed zijn zij onlosmakelijk met elkaar verbonden. Het vervalmodel is in figuur 1-8 schematisch weergegeven.
De huurder oefent een vraag naar vastgoed uit. De verhuurder levert het aanbod van vastgoed. Economische, demografische en technische ontwikkelingen zijn van invloed op de kantoor huren Den Haag vraag- en aanbodverhouding op de vastgoedmarkt. Als het economisch goed gaat is de vraag naar vastgoed hoog. Demografische factoren – zoals de vergrijzing
– zorgen dat de vraag naar seniorenwoningen, appartementen en gelijkvloerse bungalows toeneemt. Daarnaast zijn technische ontwikkelingen van invloed op de vraag en het aanbod van vastgoed. Nieuwe vastgoedobjecten, voorzien van de nieuwste technologische toepassingen, kunnen de winkelpand huren Zwolle vraag naar bestaande vastgoedobjecten doen afnemen. De overheid heeft hierop een grote invloed, doordat zij de regels van het spel
op de vastgoedmarkt bepaalt, bijvoorbeeld door regelgeving ten aanzien van bestemmingsplannen, sloop-, bouw-, kap- en milieuvergunningen (asbest, lawaai, stank, luchtvervuiling, bodemverontreiniging, enz.).

Bouwrechtspraak

Bouwrechtspraak
In de bouw vindt rechtspraak vaak plaats door middel van arbitrage. Dit komt omdat de meest gehanteerde algemene voorwaarden een arbitraal beding bevatten. De kantoor huren amsterdam  vaste scheidsgerechten in de bouw hebben door de jaren heen een goede reputatie verkregen. Bij arbitrage onderwerpt men de beslissing van een geschil tussen partijen aan rechtspraak door particulieren in tegenstelling tot de rechtspraak door de overheidsrechter. Als partijen in de overeenkomst een arbitraal beding hebben opgenomen, zal de rechter bij wie een geschil aanhangig wordt gemaakt, zich onbevoegd verklaren, tenzij de overeenkomst ongeldig is.

BOUW- EN AANBESTEDINGSRECHT

Als voordelen van arbitrage in het algemeen ten opzichte van bedrijfsruimte huren Leeuwarden  overheids- rechtspraak worden veelal genoemd de technische deskundigheid van arbiters, de informele procedure, de snelheid en de beslotenheid. Als nadelen gelden de grote verscheidenheid van arbitrage-instanties en de kosten en tijd die gemoeid zijn met een arbitrageprocedure. In de bouw zijn de volgende arbitrageinstituten actief: • Raad van Arbitrage voor de Bouwbedrijven in Nederland (onder andere opgenomen in UAV, UAVTI, UAR en UAR-EG). • Arbitrage Instituut Bouwkunst (opgenomen in de SR). • Commissie van Geschillen van het Koninklijk Instituut van Ingenieurs (opgenomen in de RVOI).
Daarnaast kan nog het niet-branchegebonden Nederlands Arbitrage Instituut (NAI) genoemd worden. Tijdens de realisering van een bouwwerk gaat een opdrachtgever meestal meerdere overeenkomsten met meerdere partijen aan. Op elk van deze overeenkomsten is bedrijfsruimte huren Leeuwarden vaak een andere regeling van toepassing en in elk van deze regelingen wordt naar een ander arbitrage-instituut verwezen. Als in een geschil niet direct duidelijk is wie aansprakelijk is, heeft dit tot gevolg dat de opdrachtgever in principe meerdere procedures bij verschillende instanties zou moeten voeren.
De wetgever heeft dit probleem opgelost door partijen de mogelijkheid te geven bij de president van de rechtbank te Amsterdam een verzoek in te dienen om de arbitrageprocedures samen te voegen. Een dergelijk verzoek wordt in de meeste gevallen toegewezen. Het betekent echter wel een extra procedure voor de kantoor pand huren Rotterdam   opdrachtgever. Als een opdrachtgever dit wil voorkomen, dient hij ervoor te zorgen dat de arbitrale bedingen in de verschillende overeenkomsten geüniformeerd worden. Dit betekent dat in de overeenkomsten afgeweken wordt van de arbitrage-instituten die standaard worden aangewezen. Daarbij kan bijvoorbeeld gekozen worden voor de Raad van Arbitrage of het Nederlands Arbitrage Instituut. Daarnaast wordt ook steeds vaker geopteerd voor het benoemen van een commissie van deskundigen die speciaal voor het contract wordt ingesteld.

Mediation en dispute review boards

Recentelijk is ook bemiddeling of “mediation” in de bouwwereld geïntroduceerd als instrument voor conflictbeheersing, c.q. het oplossen van conflicten. Mediation is een proces waarbij conflicterende partijen op vrijwillige basis en onder leiding van een professionele, neutrale derde (de mediator) een oplossing zoeken voor hun probleem. Mediation kan als preventief instrument worden ingezet en kan daarbij escalatie en verharding van standpunten voorkomen. Partijen kunnen snel tot de essentie van het geschil komen zonder veel tijd, geld en energie te steken in het opbouwen van dikke dossiers. De schuldvraag (verleden) speelt daarbij een veel minder belangrijke rol dan de oplossing (toekomst). Ten opzichte van de traditioneel juridische manier van probleemoplossing heeft mediation de volgende voordelen:
• Snelheid en daarmee voortgang van het project. • Gezamenlijke oplossing en dus geen winnaar of verliezer. • Geen proceskosten, gezamenlijke adviseurs en zo kostenbesparend. • Gezamenlijke en vrijwillige oplossing en daarmee grote kans op implementatie. Vooral bij grote bouwprojecten wordt de laatste tijd gebruikgemaakt van een zogenaamd dispute review board (DRB). Het betreft een college van neutrale en onafhankelijke derden, dat als doel heeft de voortgang van het project te waarborgen. Een DRB is vanaf het bedrijfspand huren Zwolle  begin bij het project betrokken, ook als er (nog) geen sprake is van meningsverschillen tussen opdrachtnemer en opdrachtgever. Een DRB kan een rol hebben bij het voorkomen van conflicten en bij het oplossen ervan en kent dus zowel elementen van mediation als van arbitrage.
Het toepassen van mediation en de taken van DRB ’s zijn niet wettelijk geregeld, maar worden contractueel vastgelegd in de clausules rondom geschillenbeslechting. Vaak kunnen partijen na een niet geslaagde mediation of na het verkrijgen van een advies van een DRB nog naaide rechter of, indien overeengekomen, naar arbiters

Bestek en aanbesteding

kantoor huren Zwolle

Bestek en aanbesteding

 

Op basis van het definitief ontwerp worden de bestekken met bijbehorende tekeningen opgesteld. Een bestek beschrijft nauwkeurig de hoeveelheid en de kwaliteit van alle materialen en de eisen die worden gesteld aan de uitvoering van het ontwerp. In de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken (UAV) is de volgende definitie van een bestek opgenomen: ‘De beschrijving van bijvoorbeeld een bedrijfsruimte huren Leeuwarden het werk, de daarbijbehorende tekeningen, de voor het werk geldende voorwaarden, de nota van inlichtingen en het procesverbaal van aanwijzing.’ Deze definitie heeft betrekking op de traditionele functie van het bestek. In toenemende mate is ook sprake van ‘prestatiebestekken’, waarbij de nauwkeurige omschrijving van het werk is vervangen door een nauwkeurige omschrijving van de te leveren prestaties. Meer populair omschreven moet de inhoud van het bestek de volgende vragen kunnen beantwoorden:
• Wat moet er gemaakt worden? • Waar moet het gemaakt worden? • (Eventueel) hoe moet het gemaakt worden? • Waarvan moeten de verschillende onderdelen gemaakt worden en/of waaraan moeten deze onderdelen voldoen? • Wat zijn specifieke afmetingen en tolerantie? • Welke technische en administratieve voorwaarden zijn er? • Wie coördineert de uitvoeringsfase? • Welke garanties worden verlangd?
COMMERCIEEL VASTGOED

In de loop van het bouwproces heeft het bestek verschillende opeenvolgende functies: 1. Informatiebron ten behoeve van het bepalen van de aanneemsom. 2. Contractstuk tussen opdrachtgever en aannemer. 3. Toetsingsdocument tijdens het uitvoeringsproces (kwaliteit en tijd). 4. Informatiebron ten behoeve van het onderhoud. Op basis van het bestek kan het ontwerp relatief nauwkeurig worden ‘afgeprijsd’ naar de zogenaamde directiebegroting. De directiebegroting wordt opgesteld door architect en adviseurs en is de meest nauwkeurige raming van de investeringskosten voorafgaand aan de aanbesteding. Daarmee is de directiebegroting een min of meer definitieve toets of het ontwerp past binnen het beschikbare budget.
Stabu bestek
Zeker in de utiliteitsbouw is het bestek vergaand gestandaardiseerd. In vrijwel alle gevallen wordt het STAndaard Bestek voor de Burger en Utiliteitsbouw (STABU) gebruikt. Het STABU is een methodiek met een gestandaardiseerde inhoud voor het samenstellen van uniforme, eenduidige bestekken. Tot de systematiek behoort een omvangrijk bestand met gegevens over een bepaald onderwerp: kantoor huren Amsterdam de specificaties. Om het zoeken, en het analyseren van alternatieven, te vereenvoudigen zijn specificaties van eenzelfde soort bij elkaar gevoegd in groepen. Iedere specificatie heeft een eigen unieke code: het specificatiegroepsnummer bestaande uit een hoofdletter en een zescijferig nummer. Met een hoofdletter worden de hoofdgroepen aangeduid. De volgende hoofdgroepen zijn gedefinieerd. A. Algemeen (algemene voorwaarden, administratieve bepalingen, e.d.) B. Bouwstoffen (materialen en producten) D. Bouwdelen / installatiedelen (onderdelen van een bouwobject) F. Functies (functionele eisen) M. Materieel (hulpmiddelen, werktuigen en gereedschappen) R. Resultaten (eisen met betrekking tot de kwaliteit van uitvoering)
Het zescijferig nummer is een hiërarchische code. Bijvoorbeeld het specificatiegroepsnummer B211212 is als volgt opgebouwd.
B2 basisproduct  B21 blok/plaat/tegel (niet vervormbaar)  B211 steenachtig materiaal/glas

ONTWIKKELEN, BOUWEN EN GEBRUIKEN
B2112 keramiek B21121 baksteen B211212 BAKSTEEN METSELSTEEN
Er zijn twee soorten beschrijvingen die met bijvoorbeeld een kantoor te huur in Rotterdam  behulp van de specificaties kunnen worden gemaakt: bepalingen en besteksposten. Een bepaling is een specificatie van procedurele zaken of algemene voorwaarden. Een bestekspost is een combinatie van specificaties voor het beschrijven van een onderdeel van een werk.
De bestekken met tekeningen worden aanbesteed. Aanbesteden is het selecteren en contracteren van uitvoerende partijen. Ons recht gaat uit van het beginsel van contractsvrijheid. Zeker de particuliere opdrachtgever heeft dus grote vrijheid om te onderhandelen en overeenkomsten af te sluiten van welke aard en met welke inhoud dan ook. De vrijheid om vrijblijvend met iemand te onderhandelen en na verloop van tijd toch een ander te contracteren is echter beperkt. De onderhandelingen kunnen ‘in een zodanig stadium zijn gekomen dat het afbreken zelfvan die onderhandelingen onder de gegeven omstandigheden als in strijd met de goede trouw moeten worden geacht, omdat partijen over en weer mochten vertrouwen dat enigerlei contract in ieder geval uit de onderhandelingen zou resulteren’. In dergelijke gevallen is de opdrachtgever een vergoeding van kosten verschuldigd aan de partij die uiteindelijk geen opdracht heeft gekregen. De aanbestedingsregels voor overheidsopdrachtgevers zijn vooral bepaald door de Europese Unie. Wanneer sprake is van een winkelpand huren Zwolle overheidsopdracht, is een zogenaamde ‘Europese aanbesteding’ verplicht. De EG-richtlijn inzake Aanbesteding van Werken regelt bijvoorbeeld, dat overheidsopdrachten voor de uitvoering van werken boven € 5 mln onderworpen worden aan nader omschreven procedures aangaande vooraankondiging en gunning. In hoofdstuk 6 wordt uitgebreid op de relevante wet- en regelgeving ten aanzien van aanbesteden ingegaan.

Een specifieke deelmarkt van vastgoed is de beleggersmarkt

 

De beleggersmarkt

kantoor huren Amsterdam

kantoor huren Amsterdam

Een specifieke deelmarkt van vastgoed is de beleggersmarkt: de markt van eigenaren-niet-gebruikers. Deze markt omvat de eerder besproken deel­ markten van kantoren, winkels en bedrijfsruimte. De opkomst van het beleggen in vastgoed is nauw verbonden met de trend om eigendom en gebruik van vastgoed te scheiden.

COMMERCIEEL VASTGOED

Een aantal kenmerken van de beleggingsmarkt zijn aan de orde gekomen bij de beschrijving van de kantoor-, winkel- en bedrijfsruimtemarkt. In deze paragraaf wordt eerst stilgestaan bij definities en technieken van het beleggen in het algemeen en het beleggen in kantoor huren Amsterdam  in vastgoed in het bijzonder. Daarna komen de kenmerken en trends van de Nederlandse vastgoed-beleggingsmarkt aan de orde.

BELEGGEN: RENDEMENT, RISICO EN SPREIDING

Beleggen is het omzetten van geld in een andere waarde met als doel een meerwaarde te creëren. Zo kan worden belegd in aandelen, obligaties, kunst, postzegels, etc. En dus ook in vastgoed. Door te investeren in vast­ goed, kan geld worden verdiend uit huurinkomsten (‘cash return’) en waardestijging van het object8 (‘capita) return’). Uiteraard wordt gestreefd naar een zo groot mogelijk positief saldo tussen het geïnvesteerd vermogen en het vermogen dat na verloop van tijd weer kan worden vrijgemaakt. Met andere woorden, naar een zo hoog mogelijk rendement.

Het is ook bij de niet-professionele belegger wel bekend dat beleggen allesbehalve risicovrij is. Naast de beurskrach van 1 987, waar de waarde van mondiale aandelenmarkt in enkele uren tientallen procenten daalde, zijn er vrijwel dagelijks aandelenfondsen die plotseling veel minder waard worden denk aan bedrijfsruimte huren Leeuwarden (‘in het verleden behaalde resultaten geven geen garantie voor de toekomst…’). Risico is in het kader van beleggen te definiëren als de mate van onzekerheid over de toekomstige waarde van een belegging.

Er bestaat, bij rationele beleggers althans, een vaste relatie tussen het ver­ eiste rendement en het risico van een belegging. Voor relatief risicovrije beleggingen, zoals een belegging in staatsleningen, wordt genoegen geno­ men met een rendement dat iets boven de inflatieverwachting ligt. De rendementseis voor een belegging in startende bedrijven zoals kantoor huren Rotterdam is aanzienlijk hoger. Het risico dat een investering in een dergelijk bedrijf totaal verloren gaat, is ook aanzienlijk groter dan bij een investering in de Staat.

Door een grote vraag naar beleggingen met een laag risico en een beperk­ te vraag naar beleggingen met een hoog risico ontstaat er evenwicht in de markt. Beleggingen met een laag risico zijn gewild, zodat de prijs stijgt. Een stijgende aanschafprijs leidt bij een gelijkblijvende verwachting van de eindwaarde van een belegging tot een lager rendement. Voor beleggin­gen met een hoog risico geldt een omgekeerde redenering. Een en ander is ook af te leiden uit bedrijfsruimte huren Zwolle zie figuur 1.8.

De waardestijging wordt pas bij verkoop van het object geïncasseerd en er is dan feitelijk weer sprake van een ‘cash return’.

Huren van eersteklas kantoren op toplocaties in Amsterdam tot Leeuwarden

Huren van eersteklas kantoren op toplocaties in Amsterdam tot Leeuwarden

Niemand weet met zekerheid hoe de kantorenmarkt er op de middellange en lange termijn uit zal zien. De toekomst van een kantoor huren Amsterdam zal in meer of mindere mate worden vormgegeven door de volgende trends.

kantoor huren Amsterdam
kantoor huren Amsterdam

De vraag naar kantoorruimten buiten de traditionele kantorenlocaties in en nabij de Randstad zal veranderen. Decentrale locaties (goed bereikbaar en nabij landelijke woonomgevingen) zoals bedrijfsruimte huren Leeuwarden worden aantrekkelijke vestigingsplaatsen voor kantoorhoudende organisaties zoals Loodgieter Amsterdam. Hierbij is het opvallend dat grotere organisaties zelfs je Schoonmaakbedrijf Amsterdam ertoe lijken over te gaan om backoffice-en front-office-activiteiten meer en meer te scheiden en deze op locaties met verschillende profielen te vestigen (centraal/decentraal, bij openbaar vervoer/bij autosnelwegen, duur/goedkoop, etc.). Aanbieders van kantoorruimten zullen moeten inspelen op deze trends.

Thematisering van locaties zal de vraag-aanbodverhouding beïnvloeden. In toenemende mate dragen kantorenlocaties thema’s, zoals bijvoorbeeld science park bedrijfsruimte huren Eindhoven, ICT-locatie, kennislocatie, hoofdkantoorlocatie of back-office-locatie. Grondeigenaren, ontwikkelaars en verhuurders dienen derhalve veel meer in doelgroepen te gaan denken.

De individuele wensen van vastgoedgebruikers spelen een steeds grotere rol bij ontwikkelingsprocessen. Kantoorgebruikers worden veeleisender, zowel ten aanzien van kwaliteit van het gebouw als de inrichting. Daarnaast worden meer eisen gesteld aan de locatie zoals die van kantoor huren Den Haag. Naast een goede bereikbaarheid en kwalitatief hoogwaardige huisvesting is voor de toplocaties de aanwezigheid van detailhandel, horeca, leisure en woonomgeving belangrijk.