Tagarchief: goedkoop kantoor huren amsterdam

Het rendement

Het rendement wordt HOOFDSTUK 3 – VASTGOEDEXPLOITATIE: GEBRUIKEN EN BELEGGEN 85 het meest gehaald uit direct rendement en minder uit waardegroei. In de periode 1997-2008 hebben kantoren een aantal keren een negatief indirect rendement laten zien. Het direct rendement is stabieler goedkoop kantoor huren amsterdam en was over bovengenoemde periode gemiddeld 7,6%. Het BAR van kantoren is daarmee hoger dan dat van huurwoningen. De afgelopen 10 jaar lieten een dalende tendens van het BAR (en daarmee een stijging van de marktwaarde) zien. Op dit moment, de kredietcrisis van 2008 en 2009, is het BAR aan het stijgen terwijl de markthuren dalen. De markthuren van kantoren lopen uiteen, maar hebben niet zo’n grote bandbreedte als de markthuren van winkelvastgoed. De factoren die de grootste invloed hebben op het rendement zijn de restwaarde, groot onderhoud, het zaagtandeffect als gevolg van bij de contracthuren achterblijvende goedkoop kantoor huren leeuwarden markthuren en de mutatie- en leegstandsgraad en de gevolgen van veroudering. In figuur 3.19 is een indicatie gegeven van het effect op de IRR voor een fictief beleggingsobject. IRR ïcieaai Sltuähe 8,9%  èXïra achierblijvende huren, invëstenrig in  Winkelvastgoed is een veel minder homogene groep dan kantoren. De markthuur van een kleine winkel op een stationslocatie in de Randstad is vele malen hoger dan de markthuur van een wijkwinkelcentrum in dezelfde plaats. De rendementen per categorie winkelvastgoed kunnen dan ook aanmerkelijk verschillen afhankelijk van locatie. Een onderscheid is te maken tussen hoogwaardige binnenstadsprojecten (hoge markthuren maar ook hoge investeringen als gevolg van hoge grondkosten), wijkwinkelcentra, perifere grootschalige detailhandel en perifere warenhuizen. Winkels hadden goedkoop kantoor huren rotterdam in de periode 1997-2008 een relatief stabiel direct rendement van gemiddeld 7,3%. Het indirecte rendement is meer volatiel, maar niet zo volatiel als dat van kantoren. Gemiddeld was het indirecte rendement in die periode 3,4% met een minimale waarde van -0, 5% en een maximale waarde van 7,9%. Bijgevolg is het BAR van winkels meestal lager dan dat van kantoren, maar wel hoger dan van huurwoningen. Het rendement op winkelvastgoed is gevoelig voor dezelfde factoren als kantoren: restwaarde, achterblijvende huren, veroudering, leegstand en groot onderhoud goedkoop kantoor huren zwolle of investeringen in restyling/upgrade. Bedrijfsruimten De markthuren van bedrijfsruimten zijn lager dan van kantoren en winkels en hebben ook een beperkte bandbreedte. Het indirecte rendement bij bedrijfsruimten is lager dan van kantoren en winkels. Bedrijfsruimten verliezen al snel hun waarde. Dat betekent dat het rendement voornamelijk uit direct rendement moet komen. In de periode 1997-2008 bedroeg het 86 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN gemiddelde directe rendement 8,6%. Dat is hoger dan dat van kantoren en winkels. Het maximale directe rendement bedroeg in die periode 10,0%, aanmerkelijk hoger dan winkels en kantoren. Dat impliceert dat het BAR van bedrijfsruimten hoger is en dat zien we ook in de cijfers terug.

Het Netto Aanvangsrendement (NAR)

Het Netto Aanvangsrendement (NAR) houdt rekening met de exploitatiekosten van een object zoals blijkt uit de vergelijking voor het NAR. netto markthuu’jaarl _ bruto markthuu’jaarl – gemiddelde goedkoop kantoor huren amsterdam exploitatiekosten NAR totale investering totale investering De netto markthuur is de bruto markthuur minus de gemiddelde exploitatiekosten. De exploitatiekosten die in de berekening van het gemiddelde worden meegenomen zijn de financiële leegstand, huurdervingen, dagelijkse onderhoud, OZB, beheer en promotiekosten. Van deze kosten wordt een gemiddelde waarde berekend. Erfpachtcanons worden niet in deze berekening meegenomen. Zoals we eerder vermelden beschouwen we de erfpachtverplichtingen apart. Zie hiervoor hoofdstuk 6: waardering bij erfpacht. Reserveringen voor groot onderhoud moeten wel meegenomen worden. Is er sprake van langdurige structurele leegstand, dan nemen we die niet op in de gemiddelde exploitatiekosten, maar corrigeren we de bruto markthuur. Structurele leegstand is dan marktconform: volgens de markt kan het pand nooit volledig verhuurd worden. Belangrijk is of groot goedkoop kantoor huren leeuwarden onderhoud is meegenomen in de gemiddelde exploitatiekosten. Reserveringen voor groot onderhoud zijn kasstromen en moeten wel degelijk opgenomen worden in de berekening. De reserveringen worden op een reserveringsrekening gestort en uitgekeerd als dat nodig is. 68 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN Voor de totale investering in de noemer gelden dezelfde componenten als in de berekening van het BAR. De berekening van de marktwaarde van een object geschiedt op dezelfde manier als bij een BAR benadering. De relatie tussen het BAR en het NAR kan via een getallenvoorbeeld inzichtelijk gemaakt worden. Stel de totale investering bedraagt 100.000 en de markthuur is gelijk aan 7. 500. Het BAR bedraagt dan 7,5%. Een kengetal voor de gemiddelde exploitatiekosten van een goedkoop kantoor huren rotterdam gebouw is 20% van de huur als we rekening houden met groot onderhoud. We gebruiken een getal van 15% als we groot onderhoud niet meenemen. In de figuur 3.12 laten we zien wat het NAR is en wat het verschil is met het BAR. BAR NAR NAR Investering 100.000 100.000 100.000 BAR/NAR FIGUUR 3.12: VERSCHIL BAR EN NAR 3.15 BAR, NAR en markthuren Informatie over het geldende BAR, NAR en over de markthuren komt tot stand op de transactiemarkt. De belangrijkste bron van informatie goedkoop kantoor huren zwolle vormen de makelaars. Zij zijn bij transacties betrokken en daarmee medeproducenten van dit soort informatie. Niet alle informatie is publiek beschikbaar of volledig transparant.

Op een andere manier waarderen

Het is heel goed mogelijk dat twee beleggers een belegging op een andere manier waarderen eenvoudigweg omdat zij een andere perceptie HOOFDSTUK 3 – VASTGOEDEXPLOITATIE: GEBRUIKEN EN BELEGGEN 49 van de toekomstige kasstromen en de risico’s van een object hebben of omdat ze een andere doelstelling beogen.Daarnaast zal een belegger niet alleen de individuele waarde van een object in beschouwing nemen, maar ook de toegevoegde waarde op portefeuilleniveau. De vergelijking voor het berekenen van de DCF-waarde goedkoop kantoor huren amsterdam bestaat uit een beperkt aantal componenten: de verwachting van de kasstromen en de rendementseis, de discontovoet. Wij brengen de vergelijking uit het hoofdstuk financiële rekenkunde in herinnering CW= ,,(.. 1 =1 ( l + r)1 In deze vergelijking staat de netto kasstroom (NCF) in de teller en de discontovoet (r) in de noemer. N staat voor de exploitatieperiode. We rekenen hier vanaf tijdstip t = 1 omdat we de netto contante waarde van de toekomstige kasstromen willen berekenen goedkoop kantoor huren leeuwarden om te bepalen wat we economisch gezien maximaal kunnen investeren in een vastgoedobject of welke waarde we minimaal moeten realiseren bij bijvoorbeeld verkoop van een lopende investering. Voorzien we in de toekomst bij- of desinvesteringen, dan nemen we deze investeringen ook mee in de berekening van de netto kasstroom. Een eerste beslissingsregel is: als de investering (Io) kleiner of gelijk is aan de contante waarde van de kasstromen, dan wordt investeren opportuun. N NCF -I Ia <= CW=L t i t=I (1 + r)1 Verkoop van een lopende investering is opportuun als de verkoopprijs (P) groter of gelijk is aan de contante waarde. = CW= ,,(.. t=I (1 + r)1 3.3 De kasstromen goedkoop kantoor huren rotterdam van een belegging De netto kasstroom in elke periode is de som van alle opbrengsten in die periode minus de uitgaven en investeringen in die periode. Naast de componenten van de kasstroom is het van belang goed vast te stellen welke kasstromen we wel of niet meenemen in onze berekening. De waardering goedkoop kantoor huren zwolle van een object baseren we in eerste instantie op de nominale netto kasstroom vóór financieringsverplichtingen als rente en aflossing en zonder nog rekening te houden met eventuele belastingen. De term die voor deze kasstroom wordt gebruikt is ook wel Net Operating Income (NOI) of netto huuropbrengsten. In de praktijk worden we vaak geconfronteerd met verschillende en soms niet eenduidige terminologie.

Een rendementseis (rt)

Stel we hebben een rendementseis (rt) van 8% en we hebben een object met een waarde nu (Wt-d van 100.000. Stel verder dat het object geen kasstromen genereert. Wat moet dan de waarde van het object een jaar later zijn willen we de rendementseis van 8% halen? Het is evident dat het object dan 108.000 waard moet zijn, los van de vraag of we die waarde daadwerkelijk kunnen realiseren. Er geldt: Stel nu dat ons fictieve object wel een kasstroom genereert. Stel het genereert huuropbrengsten (Ot) van 5.000 en dat de exploitatielasten (Ut) 1 .000 bedragen. De netto kasstroom (NCFt) is dan gelijk aan 4.000. Als we weer de rendementseis van 8% hanteren, wat moet gegeven de kasstroom dan de waarde van het goedkoop kantoor huren amsterdam object zijn? Om een rendement van 8% te halen moeten we 8.000 enerzijds uit kasstroom en anderzijds uit waardeontwikkeling halen. De netto kasstroom levert 4.000 op, dus moet er nog 4.000 uit waardeontwikkeling komen. De waarde van het object moet dus 1 04.000 zijn. (De eerste vorm van rendement wordt overigens direct rendement, de tweede vorm indirect rendement genoemd). Passen we de goedkoop kantoor huren leeuwarden vorige vergelijking hierop aan dan luidt deze: w; – ( 01 – t1i) In een meer simpele vorm kunnen we de termen voor Opbrengsten (Ot) en Uitgaven (Ut) vervangen door de netto kasstroom: NCFt. Passen we deze vergelijking toe op ons eenvoudige getallenvoorbeeld dan geldt: 100.000 x 1,08 – 4.000 = 104.000 Deze vergelijking is toepasbaar op tal van vraagstukken. We kunnen hiermee de tussentijdse goedkoop kantoor huren rotterdam waarde van een beleggingsobject berekenen. We berekenen dan wat ook wel de beleggingswaarde, de rendementswaarde of de DCF-waarde wordt genoemd: de op een bepaald HOOFDSTUK 2 – FINANCIËLE EN VASTGOEDREKENKUNDE 31 tijdstip verwachte waarde van de toekomstige kasstromen van een beleggingsobject gegeven de gestelde rendementseis. In dit boek hanteren we voortaan de term DCF-waarde voor deze waarde. Kunnen we ons object voor deze waarde verkopen, dan halen we ons rendement, als we er meer voor kunnen krijgen dan is ons rendement hoger en goedkoop kantoor huren zwolle omgekeerd is ons rendement lager. Een simpel voorbeeld maakt dit wellicht duidelijk. Stel: we investeren 100.000 in een object dat in het eerste jaar 6. 500 opbrengt en 975 aan exploitatielasten kost. Onze rendementseis is 7, 5% per jaar en zowel opbrengsten als lasten stijgen jaarlijks met 2%. We exploiteren voor een periode van 5 jaar.

HET VASTGOEDONTWIKKELINGSPROCES

HET VASTGOEDONTWIKKELINGSPROCES een enkelvoudige overheid zijn, maar kan ook een complex samenwerkingsverband zijn van zowel publieke als private partijen in bijvoorbeeld een GEM, een Grondexploitatie Maatschappij. Doel van de grondexploitant is het realiseren van een sluitende of een positieve grondexploitatie: alle investeringen en kosten moeten goedgemaakt goedkoop kantoor huren amsterdam worden uit de opbrengsten van gronduitgiften aangevuld met andere inkomensbronnen waaronder bijvoorbeeld subsidies. Op de bouwrijpe grond wordt vervolgens door de ontwikkelaar vastgoed gerealiseerd. Een van de kostenposten in de projectontwikkeling is de grond die de ontwikkelaar inkoopt bij goedkoop kantoor huren leeuwarden de grondexploitant. Het doel van de projectontwikkelaar is het realiseren van een winstmarge. Ook hier hebben we het over een zuivere projectontwikkelaar. Dit kan een partij zijn maar ook een samenwerking tussen verschillende partijen. Het vastgoed dat in de projectontwikkeling op de door de grondexploitant geleverde grond wordt gerealiseerd, verkoopt de ontwikkelaar aan een beleggende partij of aan particulieren in het geval van bijvoorbeeld koopwoningen. De beleggende goedkoop kantoor huren rotterdam partij kan zowel een belegger als een eigenaar/gebruiker zijn. De belegger investeert in vastgoed om het vastgoed te exploiteren en op die exploitatie een rendement te behalen. De prijs die de belegger (of een particulier) wenst te betalen is afhankelijk van het nut in de vorm van huisvesting dat de gebruiker, bijvoorbeeld een partij die van een belegger ruimte huurt, kan genieten en de prijs, bijvoorbeeld de huur, die de gebruiker daarvoor wenst te betalen. Is het vastgoed economische goedkoop kantoor huren zwolle verouderd of is een alternatief rendabeler, dan wordt overgegaan tot herontwikkeling: dan begint het proces opnieuw. WAARDECREATIE EN VASTGOEDREKENPROCES FIGUUR 1 .2: WAARDECREATIE EN HET VASTGOEDREKENPROCES 14 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN 1.2 Het va tgoedrekenproces Het vastgoedrekenproces speelt zich af binnen de afzonderlijke fases van het vastgoedproces (grondexploitatie, projectontwikkeling, vastgoedexploitatie en gebruik), maar vooral ook op de overgangspunten, de fases binnen het proces waarin transacties worden voorbereid en tot stand komen (de grondexploitant verkoopt grond aan de ontwikkelaar die vastgoed ontwikkelt dat hij mogelijk aan een belegger verkoopt).

Plannen en begroten

Plannen en begroten – planmatigheden, urgenties en werksoorten; – bestedingen, vakgroepen, tarieven en opslagen en BTW; – financiële codes grootboekrekeningen (kostensoorten en kostenplaatsen); – databank van onderhoud en (her)bouwkosten naar status. 2.7. Wet Ketenaansprakelijkheid – uiteenzetting verantwoordelijkheden van de vastgoedmanager, indien goedkoop kantoor huren amsterdam deze fungeert als hoofdaannemer bij het verstrekken en begeleiden van werkzaamheden. De hoofdaannemer is hoofdelijk aansprakelijk voor de premies en belastingen die de onderaannemers verschuldigd zijn met betrekking tot de werkzaamheden (bijlage 2). 2.8. Complexgebonden personeel – beschrijft waar het personeel dat werkzaam is in het object/complex in dienst is en wie voor welke kosten opdraait. 2.9. Verkoopprocedure – beschrijft de taken en goedkoop kantoor huren leeuwarden verplichtingen van vastgoedmanager en opdrachtgever met betrekking tot afstoting van het vastgoed( complex). 2.10. Onroerendezaakbelasting – in dit document worden de werkzaamheden en verantwoordelijkheden van de opdrachtgever en de vastgoedmanager uiteengezet met betrekking tot de vaststelling en juistheid van de WOZ-waarde van het object. 2. 1 1. Rekeningschema – opsomming van de op de administratie te gebruiken grootboekrekeningen met goedkoop kantoor huren rotterdam betrekking tot het vastgoed. 440 Bijlage 4 Vastgoedmanagementinformatiesysteem Integraal Beheer van Vastgoed (IBV ) Het vastgoedmanagementconcept zoals gepresenteerd in dit boek wordt in de praktijk ondersteund door goedkoop kantoor huren zwolle het softwareprogramma Integraal Beheer van Vastgoed (IBV), dat PVM heeft ontwikkeld en door VG24 BV wordt verhandeld, zie www.vastgoed24.nl. In dit hoofdstuk gaan we dieper in op dit vastgoedmanagementinformatiesysteem.

Beslissingen omtrent bedrijfshuisvesting

We zien dat het afstoten van vastgoed het rendement op het eigen vermogen positief beïnvloedt. Het effect is het grootst wanneer al het vastgoed wordt afgestoten en de opbrengst wordt aangewend om de primaire activiteiten van de onderneming uit te breiden. De bewering dat een onderneming rendement misloopt door in bedrijfsvastgoed te investeren wordt hiermee bevestigd. 393 1 1 .6 VASTGOEDMANAGEMENT De kostenvoet van het totale vermogen stijgt indien er met de opbrengst schuld wordt afgelost. Dit komt doordat de eigenvermogenverschaffers een hogere vergoeding vragen dan de vreemdvermogenverschaffers. De omvang goedkoop kantoor huren amsterdam van het eigen vermogen neemt relatief toe, waardoor de kostenvoet van het vermogen van de organisatie stijgt. Bij deze positieve resultaten is een aantal kanttekeningen te plaatsen. Ten eerste is geen rekening gehouden met eventuele veranderingen in het risicoprofiel van de onderneming. De vastgoedinvesteringen van de onderneming kennen een lager risicoprofiel dan de investeringsprojecten. Door vastgoed af te stoten en de primaire activiteiten uit te breiden neemt goedkoop kantoor huren leeuwarden het risicoprofiel van de organisatie toe. Dit kan gevolgen hebben voor de vermogenskostenvoet van de onderneming. Het geëiste rendement op het eigen en vreemde vermogen neemt door het hogere risicoprofiel immers toe. Ten tweede is het verkopen van bedrijfsvastgoed een eenmalige actie, die in de praktijk vooral populair is in crisissituaties. Verkoop van het tafelzilver is dan vaak nodig om de crisissituatie het hoofd te bieden. Dit valt ook op te maken uit de dissertatie van Krumm uit 1999, waarin hij onderzoek doet naar het huisvestingsmanagement van acht multinationals in Nederland (ABN Amro, ING Groep, Ahold, Vendex, Philips Electronics, Unilever, Royal Dutch Shell en Akzo ). Eind jaren tachtig bleek vastgoed bijvoorbeeld in drie van de acht ondernemingen een belangrijke rol te spelen in de aanleiding tot goedkoop kantoor huren rotterdam en/of oplossing van grote financiële problemen. Een dergelijke actie kan slechts één keer plaatsvinden. Bij een eventuele volgende crisis speelt het verkochte vastgoed natuurlijk geen rol meer bij de bestrijding van die crisis. Ten derde vinden investeringen in bedrijfsvastgoed niet enkel en alleen op basis van financiële overwegingen plaats. Krumm merkt op dat bedrijfsvastgoed zich onderscheidt van andere goedkoop kantoor huren zwolle bedrijfsmiddelen door het grote belang van niet-financiële kenmerken van vastgoed. Esthetische aspecten, snelheid van handelen en de mogelijkheid om flexibel met de huisvesting om te gaan wanneer men deze in eigendom heeft, laten zich zeer moeilijk in financiële zin uitdrukken. Toch spelen juist deze aspecten in de praktijk een doorslaggevende rol bij beslissingen omtrent bedrijfshuisvesting.

 

De architectuur

De architectuur heeft in de loop der tijd verschillende stromingen gekend. Zo werd de architectuur ooit gekenmerkt door de decoratieve traditie, waarin de vorm van het gebouw centraal staat. Andere architecten in andere tijden legden bijvoorbeeld meer de nadruk op de relatie tussen architectuur en de natuur. Mobach en Rogier menen dat er een relatie bestaat tussen het bedrijfsgebouw en de inrichting van de organisatievorm dan wel de arbeidsorganisatie. Volgens hen moet een architect zich bewust zijn van de relaties tussen zijn ontwerp en het functionele ontwerp van de organisatie, alsmede de sociale structuur ervan. Tegelijkertijd zullen ook managers – om een organisatie te kunnen besturen – zich bewust goedkoop kantoor huren amsterdam moeten zijn van de relaties tussen architectuur en arbeidsorganisatie. De architect stuurt immers het fysieke ontwerp van het bedrijfsgebouw. Hij heeft daarbij te maken met de organisatie die zich in het bedrijfsgebouw huisvest. De manager stuurt daarentegen de organisatie en heeft hierbij te maken met het fysieke ontwerp van de bedrijfshuisvesting. De auteurs veronderstellen dat een bewuste aansturing van ‘vlees en steen’ leidt tot een verbeterde aansturing van de primaire processen in de goedkoop kantoor huren leeuwarden organisatie. De bedrijfsmanager weet dat er voor het behalen van een bedrijfsresultaat eerst een organisatie zal moeten worden opgebouwd en vervolgens onderhouden. Bij de opbouw en het onderhouden van een bedrijfsorganisatie zijn er zes aandachtsgebieden. Deze worden ook wel de ontwerpvariabelen van een organisatie genoemd: strategie, structuur, cultuur, mensen, middelen en resultaten (naar M.A. Nieuwenhuis, The Art of Management, 2003). strategie. Strategie gaat over de doelstellingen van de organisatie ( missie en visie) en de wijze waarop de organisatie goedkoop kantoor huren rotterdam deze wil bereiken (strategie, beleid); structuur. Het organiseren van bedrijfsactiviteiten door het neerzetten van een structuur in de vorm van organisatie- en processtructuur; cultuur. Hoe gaan mensen met elkaar om (omgangsvormen) en hoe wordt er leiding gegeven? mensen. Hierbij moeten we denken goedkoop kantoor huren zwolle aan competenties (kennis en vaardigheden); middelen. Bedrijfsmiddelen, waaronder ook huisvesting; resultaten. Resultaten van de organisatie in waarde voor de afnemers, eigenaren, medewerkers en maatschappij in het algemeen. De organisatiebouwstenen staan niet op zichzelf. Ontbreekt een van deze bouwstenen, dan heeft dat direct een storend effect op het beoogde resultaat. Ontbreekt de strategie, dan ontstaat verwarring, omdat er geen samenhang en visie is. Bij het ontbreken van structuur ligt de chaos op de loer. Aansturing en beheersing ontbreken immers enz. 376 H UISVESTINGSMANAGEM ENT l l .4 Figuur 1 1-6 Organisatiebouwstenen – resultaten (vrij naar Nieuwenhuis, T

Mode versus trend

Mode versus trend


Duurzaam vastgoed exploiteren betekent dat de goedkoop kantoor huren amsterdam technische en economische levensduur elkaar benaderen. Dat gaat de mode voorbij, maar speelt in op trends. Kenmerkend voor trends is dat ze te huur staande bedrijfsruimte in Leeuwarden maatschappelijke waarde in zich herbergen, blijvend zijn en voortkomen uit veranderende opvattingen over onze normen en waarden. Voor vastgoedmanagers, die immers te maken hebben met een product dat lange tijd meegaat, is het noodzakelijk kortstondige ontwikkelingen zoals modes, hypes en rages te onderscheiden van de duurzame trends.
De omslag naar consumentgericht bouwen en exploiteren van vastgoed is aan de vast- goedsector zelf aldus trendwatcher ]. Green, directeur Trends en Strategie van Philips Design: “(…) gebouwen zijn te veel ontwikkeld vanuit productie en sluiten niet aan op gevarieerde leefstijlen, levensfasen en activiteiten van mensen. De kantoor huren rotterdam centrum behoefte bij consumenten komt voort uit de sociale, economische, technische en culturele context waarin ze leven, en uit hun individuele wensen en keuzes. Een hele opgave zal dat zijn, want die stijlen kunnen veranderen tijdens de levensloop van de bewoner, en hetzelfde geldt ook voor die van de verschillende gebouwen.” (Bron: Cobouw, 24 september 2004)
De vastgoedmanager realiseert en onderhoudt vastgoed en heeft invloed op de Kantoorpand huren centrum Zwolle kwaliteit en de bijbehorende prijs. Wil de vastgoedmanager enige zekerheid hebben over de afzet van zijn vastgoed, dan moet de prijs concurrerend zijn en acceptabel voor marktpartijen. Huurders kijken niet alleen naar de huurprijs, maar ook naar het besteedbare inkomen dat overblijft na betaling van huur, energie en belastingen – de totale woonlasten. Zoals het zich nu laat aanzien lopen de kosten van elektriciteit en gas flink op. Ze vormen een steeds belangrijker deel van de woonlasten en zijn bepalend voor het huurbudget en het daaraan gerelateerde exploitatiebudget voor vastgoed. Het vermogen om als bedrijf te kunnen inschatten waar nu en in de toekomst de kansen liggen is een eerste stap op weg naar strategievorming.
Philips wil bijvoorbeeld een leidend bedrijf zijn, een wereldmerk op het gebied van gezondheid en welzijn. De boodschap is daarom ook: wij zijn geen kwetsbare elektro- nicaproducent in de conjunctuurgevoelige consumentenmarkt, maar een non-cyclisch, industriegericht bedrijf dat is geschraagd op de onontkoombare, wereldwijde trend van vergrijzing (Bron: Het Financieele Dagblad, 16 juni 2008).

projectontwikkelaar Eurocommerce.

projectontwikkelaar Eurocommerce.

Neem bijvoorbeeld de goedkoop kantoor huren amsterdam projectontwikkelaar Eurocommerce. Dit bedrijf lokt huurders uit panden van anderen weg ten gunste van hun eigen te ontwikkelen panden. Dit bereikt Eurocommerce door de te huur staande bedrijfsruimte in Leeuwarden huur te betalen van de huurders in de panden die zij verlaten. Op die manier zijn de nieuwe panden van Eurocommerce nog voor de oplevering verhuurd. Eurocommerce weet immers dat panden in verhuurde staat meer waard zijn. Het vastgoed waaruit Eurocommerce de huurder heeft weggelokt daalt onmiddellijk in waarde. Een oud en leegstaand pand is direct minder waard, zeker in een krimpende markt (Het Financieele Dagblad, 8 december 2008). Dat Eurocommerce op deze weinig nette manier aan huurders meent te moeten komen geeft aan dat de situatie in de vastgoedmarkt zo urgent is dat geen middel geschuwd wordt. Het begint allemaal met een gevoel van urgentie (zie ook J. Kotter, Een gevoel van urgentie, 2008). De manager is een slimme vent die de kansen eerder ziet dan zijn concurrenten. Die concurrenten zijn ook veel minder dan de Kantoorruimte huren in Rotterdam manager geneigd iets nieuws te starten als het bedrijf toch al winst maakt. Te veel succes in het verleden maakt de manager ongemerkt zelfgenoegzaam. Het probleem is dan ook zelfgenoegzaamheid. Iedereen kent het. Toch onderschatten we de kracht en de invloed ervan. In feite is die zeer destructieve zelfgenoegzaamheid wijdverbreid, ook al wordt het ontkend. Mensen zijn te vaak tevreden met de status quo. Ze besteden onvoldoende aandacht aan geweldige nieuwe kansen en angstaanjagende nieuwe risico’s. Ze houden vast aan wat in het verleden de norm was. Een buitenstaander kan zien dat interne zelfgenoegzaamheid gevaarlijk is en dat successen in het verleden hebben geleid tot luiheid of arrogantie. De zelfgenoegzame insiders – zelfs de bedrijfsruimte huren in Zwolle heel slimme – hebben dat perspectief niet. Misschien zullen ze nog net toegeven dat er moeilijke uitdagingen zijn. Maar die uitdagingen spelen zich dan steevast elders af, op een andere afdeling. Ze denken dat ze weten wat ze moeten doen en dat doen ze. In een langzaam veranderende wereld waarin je een sterke positie hebt is zo’n houding al een probleem. Het is dan slechts een van de vele problemen. In een snel veranderende wereld kan slome of zelfgenoegzame tevredenheid met de status quo letterlijk uitlopen op een ramp. Volgens John Kotter neemt de vraag naar verandering en dus naar leiderschap toe door de technologische vooruitgang. Wie zich tevreden stelt met de status quo plaatst zichzelf in een steeds gevaarlijker positie. Wie de focus verkeerd plaatst uit angst of woede verspilt vaak veel tijd aan een storm van overbodige activiteiten, met steeds hetzelfde gevolg: toenemende kwetsbaarheid. Het steeds snellere tempo van veranderingen heeft volgens Kotter ook consequenties voor de vorm van organisaties. De grote, gelaagde organisaties krijgen het moeilijken Kleinschalige, platte organisaties zijn beter in staat tot het creëren en vasthouden van een gevoel van urgentie.