Tagarchief: bedrijfsruimte huren Zwolle

Het opstellen van meerjarenbeheerplannen

Het opstellen van meerjarenbeheerplannen vraagt verder om documenten met betrekking tot: – objectinformatie; gewenste toestand; feitelijke toestand en beleving; planvorming; plan toetsing; plan uitvoering; planevaluatie. 7 .2 De gewenste toestand van het vastgoed Figuur 7-3 De noodzaak van een gemeenschappelijk referentiekader Gebruiker Architect Gemeenschappelijk referentiekader Kantoor te huur Amsterdam aanwezig ­ verschillen van meningen zijn bespreekbaar Architect Gemeenschappelijk referentiekader ontbreekt ­ verschillen van meningen zijn onbespreekbaar Gebruiker Criticus Om efficiënt en effectief beheer van vastgoed mogelijk te maken te huur staande bedrijfsruimte in Leeuwarden moet een vastgoedbeheerder kunnen beschikken over eenduidige en objectieve informatie. Deze informatie is te verkrijgen door het uitvoeren van een inspectie op esthetische, ruimtelijke, functionele en technische aspecten van het gebouw, volgens de methode Gebouw in GebruikAnalyse (GGA). Voor de technische aspecten kan vervolgens een ConditieMeting (CM) worden Kantoorruimte huren in Rotterdam ingezet, om de inspectie naar technische aspecten nader te objectiveren door de gebreken van het gebouw aan bouw- en installatieonderdelen te inventariseren. Uit de GGA – eventueel aangevuld met een ConditieMeting – blijkt de feitelijke kwaliteit van het vastgoed. Voor het opstellen van een meerjarenbeheerplan is echter niet alleen de feitelijke kwaliteit van belang, maar ook de gewenste kwaliteit, 210 PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH NIVEAU 7.2.l ofwel het Programma van Eisen voor Instandhouding van Vastgoed (PvE-I). In het PvE-I worden de eisen, wensen en randvoorwaarden vastgelegd waaraan vastgoed moet voldoen. Voor het uitvoeren van de bedrijfsruimte huren Zwolle GGA en voor het opstellen van het PvE-I wordt gebruikgemaakt van de VastgoedKwaliteitsMeetlat (VKM). Wanneer de technische aspecten op basis van een inventarisatie en inspectie naar gebreken zijn beoordeeld, wordt op basis daarvan het Technische Programma van Eisen voor Instandhouding ( TPvE-I) opgesteld; zie hiervoor hoofdstuk 7.3. 7 .2.1 VastgoedKwaliteitsMeetlat (VKM) Een veelvoorkomend probleem bij het beoordelen van vastgoed is het niet identiek interpreteren van overeenkomstige situaties door verschillende inspecteurs. Om ongelijkheid van te nemen maatregelen bij overeenkomstige situaties te voorkomen is het nodig een referentiekader – een norm – te scheppen waaraan de inspecteurs zich kunnen toetsen, teneinde tot een gelijkluidende beoordeling te komen. De VastgoedKwaliteitsMeetlat (VKM) is zo’n referentiekader. Ieder aspect is geclassificeerd in een zespuntsschaal. De kwaliteit van een locatie, gebouw, ruimte of onderdeel van een gebouw wordt bepaald door de mate waarin het voldoet aan de wensen en eisen die de gebruiker stelt. Gebruikers volgen, als het gaat om het beoordelen van gebouwen, in de regel het onderstaande patroon: in het begintraject wordt vooral ingegaan op de esthetische aspecten. Welke indruk heeft of verwacht de gebruiker van het gebouw? Welke beeld heeft men daarbij? Denk bijvoorbeeld aan representativiteit en uitstraling van het gebouw of de omgeving; – vervolgens wordt nagedacht over de omvang en het oppervlak van het gebouw, de relaties tussen de verschillende onderdelen van de te huisvesten organisatie en over de mate waarin efficiënt ruimtegebruik een vereiste is; – daarna wordt meer nagedacht over de functionaliteit van het gebouw en zijn omgeving, en komen de technische aspecten en eventueel zelfs de materiaaltechnische aspecten in beeld; tot slot komen de kosten van gebruik van het gebouw aan de orde. Wanneer is het gebouw beschikbaar en voor hoe lang? Voldoet het gebouw aan de wettelijke richtlijnen?

Programmeringsvlak / tactisch niveau

Programmeringsvlak / tactisch niveau Op organisatieniveau wordt in een strategisch plan punt voor punt inhoud gegeven aan een systematische aanpak van de besturing van de huisvestingsmiddelen op strategisch niveau. Kernbegrippen zijn: missie, strategiebepaling, doelstelling, gewenste huisvesting (kansen en bedreigingen), huidige huisvesting (sterkten en zwakten), portfolioanalyse, beheer- en verbeterprogramma’s en evaluatie. Figuur 7-l Programmeringsvlak Markt – business-omgeving – maatschappelijke of contextuele omgeving. Op het Kantoor te huur Amsterdam programmeringsvlak/tactische niveau wordt het beleid in tijd en geld per gebouw vormgegeven. Door het opstellen en actualiseren van meerjarenbeheerplannen wordt de basis gelegd voor de concretisering van het bestuur, het beheer en het te huur staande bedrijfsruimte in Leeuwarden onderhoud van de huisvestingsmiddelen. Ook komen hier de noodzakelijke uitbreidingen, aanpassingen en renovaties aan de orde. In het ideale meerjarenbeheerplan zijn desinvesteringen, investeringen en onderhoudsmaatregelen opgenomen. Vaak worden voor (des) investeringen en onderhoudsmaatregelen echter nog aparte beheerplannen gemaakt. Het nadeel daarvan is Kantoorruimte huren in Rotterdam dat de samenhang van alle voorgenomen maatregelen ontbreekt en de oplossing niet optimaal kan zijn. 207 7. 1 VASTGOEDMANAGEMENT Op uitvoeringsniveau wordt in een operationeel plan periodiek – bijvoorbeeld jaarlijks – vastgelegd hoe men de op tactisch niveau geplande acties en activiteiten aan de huisvesting in de tijd denkt te realiseren. Zowel onderhoud als modificaties komen aan de orde. In dit hoofdstuk wordt de tactische ( meerjaren)planning van huisvestingsmiddelen – de meerjarenbeheerplannen – nader belicht. Er staan meerdere wegen open om de kloof bedrijfsruimte huren Zwolle tussen de feitelijke en gewenste situatie te overbruggen. Er moeten keuzes worden gemaakt naar inhoud, tijdspanne en kosten. Daarbij moet worden aangegeven aan welke uitgangspunten een beheerplan moet voldoen met betrekking tot effectiviteit en efficiëntie. Er wordt ingegaan op zaken als het inventariseren en inspecteren van huisvesting, het Programma van Eisen voor Instandhouding van gebouwen (PvEI) en het begroten van kosten en opbrengsten. Ook wordt het omgaan met een meerjarenbeheerplan beschreven, om daaraan conclusies en maatregelen te verbinden. 7.1 Plan van aanpak In de inleiding zagen we dat het meerjarenbeheerplan wordt samengesteld op tactisch niveau. Het is een communicatiemiddel dat aan de ene kant het strategische beleid van de organisatie moet bewaken en anderzijds de werkzaamheden op operationeel niveau zal aansturen. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de aanleiding voor het opstellen van een meerjarenbeheerplan en de managementcyclus als sturingsmiddel. Dit leidt tot een stappenplan voor het opstellen en actualiseren van een meerjarenbeheerplan. In de volgende paragrafen zullen deze stappen afzonderlijk worden toegelicht.

Uitgangspunten voor zekerheid

 

Uitgangspunten voor zekerheid (materieel, commercieel en denkvermogen): kwalitatief hoogwaardig vastgoed; goede locatie en bereikbaarheid; kantoor huren Amsterdam eigen grond; geografische spreiding; combinatie van bestaande bouw en nieuwbouw; multifunctionele kantoorgebouwen met een flexibele (huur )indeling; bedrijfsruimte huren Leeuwarden solide ondernemingen en multinationals als huurders; voldoende reserves voor onvoorziene omstandigheden. Uitgangspunten voor rendement (materieel en commercieel vermogen): overwegend ( middel)lange huurcontracten; goede diversiteit van huurders naar brancheactiviteit; voldoende huurpotentieel; hoge objectwaarde gerelateerd aan de fondsinvestering; bedrijfsruimte huren rotterdam lage fondskosten gedurende de gehele looptijd; professioneel vastgoedmanagement; actief fondsmanagement. 133 5.2 VASTGOEDMANAGEMENT Uitgangspunten voor inflatiebestendigheid (materieel en commercieel vermogen): – inflatiebestendige beleggingsopbrengsten door indexering van de huurcontracten; – jaarlijkse aanpassing van de huurinkomsten op basis van CBS-prijsindexcijfers; bedrijfsruimte huren Zwolle – ruime percelen in eigendom (grondcomponent van de belegging is veelal niet onderhevig aan inflatie). De door MPC Capita/ op basis van deze criteria gekozen objecten bieden niet alleen een solide en hoog exploitatierendement, maar geven de belegger in economisch mindere tijden zekerheid en bescherming tegen inflatie. (Bron: www.mpccapital. nl)

Bronnen van waarde

Bronnen van waarde

Bronnen van waarde zijn veelal personen bij wie je in de bedrijfsruimte huren in Amsterdam leer bent
Een extra charme wordt gevormd door de te huur staande bedrijfsruimte in Leeuwarden vele zelfvermaningen, die de managers goed in de eigen context zullen kunnen plaatsen: hoe ga je om met zeurpieten en vleiers? Hoe leer je je aandacht nou eens eindelijk te concentreren op de taak die voor je ligt, zonder dat je energie wordt afgetapt door schaduwen en gemopper over het verleden of door zorgen over de toekomst? Hoe zorg je ervoor dat je geestelijk in leven blijft en niet verstart in je functie en ambt (“Pas op dat je niet verkeizert en verpurpert, want dat gebeurt”)? Hoe ga je om met de eindigheidservaringen in je bestaan? Hoe kun je in alles schoonheid en rede proberen te zien, hoe kun je leiding geven aan de kantoorpand huren te Rotterdam zwakke kanten in je karakter, hoe kun je je innerlijke rust bewaren in zeer turbulente omstandigheden, hoe kun je leren dat je je niet door je gevoelens moet laten leiden, maar dat je juist je gevoelens moet leiden? Enz.
Het is trouwens een heel oude traditie, die ook vandaag de dag door menigeen wordt gepraktiseerd: je eigen verzameling aanleggen van goede gedachten, opwekkende woorden, troostende citaten, favoriete gedichten en psalmverzen. Die moet je bij de hand hebben. Houd je notitieboekje van goede gedachten bij de hand. Want – om een dichtregel van Leo Vroman te parafraseren: “Wie het bedrijfsruimte huren Zwolle groeien heeft verleerd, doet zeer waarschijnlijk iets verkeerd”.

INVLOED OP VORMGEVING EN KWALITEIT VAN HET CASCO

INVLOED OP VORMGEVING EN KWALITEIT VAN HET CASCO


De toekomstige eigenaar van een nieuw te realiseren object heeft vanzelfsprekend de  goedkoop kantoor huren amsterdam volledige zeggenschap over de te huur staande bedrijfsruimte in Leeuwarden vormgeving, indeling, uitrusting en kwaliteit van het casco10. In het geval van koop is de eigenaar dezelfde persoon als de gebruiker. De gebruiker heeft dan de mogelijkheid het object volledig aan te passen aan zijn eigen wensen.
Dit behoeft wel enige nuancering. Ook de eigenaar-gebruiker zal zich ervan bewust zijn dat zijn vastgoed waarschijnlijk voor het verstrijken van de kantoor huren rotterdam centrum technische levensduur op de markt moet worden gebracht. De hoogte van de restwaarde op dat moment is afhankelijk van de vraag. Voor multifunctionele gebouwen c.q. gebouwen die niet geheel zijn aangepast aan de specifieke wensen van de eerste gebruiker, is de markt groter en kan een
Voor de inrichting is de invloed wel groot. Deze komt in het algemeen volledig voor rekening van de gebruiker.

COMMERCIEEL VASTGOED
hogere prijs worden verkregen. Ten slotte merken we op dat ook de eige- naargebruiker wordt gefinancierd met eigen en vreemd vermogen en de bedrijfsruimte huren Zwolle verschaffers daarvan kunnen eisen stellen aan de restwaardepositie van het vastgoed op enig moment. Als er sprake is van huur, is de verhuurder eigenaar en is de invloed van de gebruiker op vormgeving en kwaliteit beperkter. Aangezien de huurder de mogelijkheid heeft om binnen de levensduur van het object het huurcontract te beëindigen, bestaat de kans dat een nieuwe huurder moet worden gezocht. De verhuurder is derhalve gebaat bij een multifunctioneel gebouw, waardoor de ruimte voor het invullen van specifieke wensen van de eerste huurder gelimiteerd is. Bij operational lease is sprake van langduriger contracten met de eerste gebruiker dan bij huur, waardoor de gebruiker vanzelfsprekend meer invloed kan uitoefenen.

Keuze van een kantoorconcept

Keuze van een kantoorconcept

kantoor huren Leeuwarden

Afstemmen werkprocessen en inrichtingsconcept
Bij het aanpassen van de kantooromgeving worden in een aantal stappen  kantoorruimte huren in Amsterdam werkprocessen en het kantoorinrichtingsconcept op elkaar afgestemd. Met deze werkwijze wordt het volgende bereikt:
• De ruimtebehoefte wordt aan de hand van taken en werkprocessen vastgesteld, waardoor ongemotiveerde verschillen niet meer mogelijk zijn. • Het takenpakket van de medewerker en de functioneel-ruimtelijke kwaliteit van de kantoorwerkplek worden optimaal op elkaar afgestemd. Voor elk type werkzaamheden is een passende basiskantoorwerkplek beschikbaar. Dit heeft een hogere ergonomische kwaliteit van de werkomgeving tot gevolg. • Er ontstaat inzicht in de bedrijfspand huren leeuwarden   daadwerkelijke aanwezigheid op de kantoorwerkplek en de aard van de werkzaamheden die daar worden verricht. Op deze wijze kunnen verantwoorde keuzen worden gemaakt met betrekking tot gedeeld werkplekgebruik. 5.4.2 Met stappenplan naar oplossing
Om een goed ontworpen kantooromgeving te realiseren, moeten de volgende stappen worden ondernomen:
1. Maak een analyse van de kantoorwerkzaamheden per functiekarakte- ristiek. Dit heet ook wel het opstellen van het ‘werkprofiel’. Deze analyse betreft zowel de aard van de kantoorwerkzaamheden in inhoudelijke zin als de mate van aanwezigheid van de betrokken functionaris. Een voorbeeld hiervan wordt gegeven in de volgende figuur. 2. Schets de meest geschikte basiskantoorwerkplek per functiekarakteris- tiek. Deze schets bestaat uit een kwantitatieve component (de benodigde vloeroppervlakte voor de kantoorwerkplek) en een kwalitatieve component (de gewenste functioneel-ruimtelijke kwaliteit van de kantoorwerkplek ofwel de gewenste werkzone). 3. Bepaal het geschiktste kantoorconcept op basis van de informatie uit de voorgaande stappen. Veelal zal het kantoor huren Rotterdam gekozen kantoorconcept uit een mix van verschillende kantoorconcepten bestaan. In deze derde stap wordt tevens rekening gehouden met aspecten van bedrijfsbeleid en bedrijfscultuur. Kantoorwerkzaamheden kunnen worden verdeeld in verschillende fasen. Bij iedere fase hoort een werkzone. Een goed hanteerbaar onderscheid in fases en werkzones luidt als volgt:

COMMERCIEEL VASTGOED
• De oriëntatiefase: primaire werkzone. Type werkzaamheden: lezen, schrijven, telefoneren. • De routinefase: gesprekszone. Type werkzaamheden: opzoeken, verwerken, telefoneren, informeel overleg, formeel overleg. • De bedrijfsruimte huren Zwolle  integratiefase: stiltezone. Type werkzaamheden: lezen, schrijven, vertrouwelijke gesprekken. In de volgende figuur wordt een voorbeeld gegeven van de analyse van kantoorwerkzaamheden voor de functie ‘Huisvestingsadviseur’.

Een specifieke deelmarkt van vastgoed is de beleggersmarkt

 

De beleggersmarkt

kantoor huren Amsterdam

kantoor huren Amsterdam

Een specifieke deelmarkt van vastgoed is de beleggersmarkt: de markt van eigenaren-niet-gebruikers. Deze markt omvat de eerder besproken deel­ markten van kantoren, winkels en bedrijfsruimte. De opkomst van het beleggen in vastgoed is nauw verbonden met de trend om eigendom en gebruik van vastgoed te scheiden.

COMMERCIEEL VASTGOED

Een aantal kenmerken van de beleggingsmarkt zijn aan de orde gekomen bij de beschrijving van de kantoor-, winkel- en bedrijfsruimtemarkt. In deze paragraaf wordt eerst stilgestaan bij definities en technieken van het beleggen in het algemeen en het beleggen in kantoor huren Amsterdam  in vastgoed in het bijzonder. Daarna komen de kenmerken en trends van de Nederlandse vastgoed-beleggingsmarkt aan de orde.

BELEGGEN: RENDEMENT, RISICO EN SPREIDING

Beleggen is het omzetten van geld in een andere waarde met als doel een meerwaarde te creëren. Zo kan worden belegd in aandelen, obligaties, kunst, postzegels, etc. En dus ook in vastgoed. Door te investeren in vast­ goed, kan geld worden verdiend uit huurinkomsten (‘cash return’) en waardestijging van het object8 (‘capita) return’). Uiteraard wordt gestreefd naar een zo groot mogelijk positief saldo tussen het geïnvesteerd vermogen en het vermogen dat na verloop van tijd weer kan worden vrijgemaakt. Met andere woorden, naar een zo hoog mogelijk rendement.

Het is ook bij de niet-professionele belegger wel bekend dat beleggen allesbehalve risicovrij is. Naast de beurskrach van 1 987, waar de waarde van mondiale aandelenmarkt in enkele uren tientallen procenten daalde, zijn er vrijwel dagelijks aandelenfondsen die plotseling veel minder waard worden denk aan bedrijfsruimte huren Leeuwarden (‘in het verleden behaalde resultaten geven geen garantie voor de toekomst…’). Risico is in het kader van beleggen te definiëren als de mate van onzekerheid over de toekomstige waarde van een belegging.

Er bestaat, bij rationele beleggers althans, een vaste relatie tussen het ver­ eiste rendement en het risico van een belegging. Voor relatief risicovrije beleggingen, zoals een belegging in staatsleningen, wordt genoegen geno­ men met een rendement dat iets boven de inflatieverwachting ligt. De rendementseis voor een belegging in startende bedrijven zoals kantoor huren Rotterdam is aanzienlijk hoger. Het risico dat een investering in een dergelijk bedrijf totaal verloren gaat, is ook aanzienlijk groter dan bij een investering in de Staat.

Door een grote vraag naar beleggingen met een laag risico en een beperk­ te vraag naar beleggingen met een hoog risico ontstaat er evenwicht in de markt. Beleggingen met een laag risico zijn gewild, zodat de prijs stijgt. Een stijgende aanschafprijs leidt bij een gelijkblijvende verwachting van de eindwaarde van een belegging tot een lager rendement. Voor beleggin­gen met een hoog risico geldt een omgekeerde redenering. Een en ander is ook af te leiden uit bedrijfsruimte huren Zwolle zie figuur 1.8.

De waardestijging wordt pas bij verkoop van het object geïncasseerd en er is dan feitelijk weer sprake van een ‘cash return’.