Wat we gegeven dit principe moeten doen is de verschillen tussen volledig eigendom en erfpacht goed in kaart brengen (de kasstromen benoemen die voor erfpacht gelden) en vervolgens contant maken. Of we nu een DCF of een BAR-waardering maken: we waarderen het object eerst alsof het eigen grond betreft en vervolgens waarderen we de kosten van erfpacht apart en flexplek huren amsterdam corrigeren de eerder gevonden waarde met de contant gemaakte kosten van erfpacht. De voordelen van deze methodiek zijn: – De gevolgen van erfpacht zijn zichtbaar; – BAR’ en en NAR’ en zijn overal vergelijkbaar, of ze nu voor eigen grond worden gebruikt of voor erfpacht; – De taxatie is bruikbaar voor WOZ-taxaties. Bij deze taxaties mag het feit dat een object op erfpacht staat niet worden meegenomen. De voornoemde kosten van erfpacht mogen dan dus niet worden afgetrokken van de taxatie. 1 78 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN – De transactiekosten (met flexplek huren leeuwarden name de overdrachtsbelasting waarmee de waarde verminderd moet worden, zowel op tijdstip nul als op einde van de beschouwingsperiode) dienen genomen te worden over de waarde van het object inclusief de waarde van de grond. Indien men de waardering van de erfpacht via het BAR of het NAR doet gaat dit niet goed. Het goed in kaart brengen van de toekomstige erfpachtbetalingen vraagt om aandacht voor de volgende aspecten: De jaarlijkse canon. De jaarlijkse canon is goed in kaart te brengen. Indien deze geïndexeerd is, zal in het algemeen de inflatie als index worden aangehouden. Indexering is tevens in de erfpachtvoorwaarden omschreven. Als de voorwaarde geldt dat de waardeontwikkeling wordt gevolgd, kunnen we beslissen om de inflatie niet als index te nemen. Bij 5- of 10-jaarlijkse aanpassingen zal dezelfde index worden gehanteerd. De canon bij toekomstige herziening op het einde van een tijdvak. Hierbij kunnen zich twee situaties voordoen. 1. Het recht blijft ongewijzigd. In dat geval bepalen we de huidige grondwaarde (ook wel schaduwgrondwaarde genoemd) en indexeren die naar het einde van het tijdvak. Bij feitelijk herziening wordt de grondwaarde opnieuw getaxeerd. Op de resulterende grondwaarde wordt vaak een reductie gegeven (in Amsterdam zijn reducties van 40% toegepast). Het herleiden van de resulterende kostenpost tot jaarlijkse canons flexplek huren rotterdam is niet mogelijk omdat het canon afhankelijk is van de toekomstige rentestand. Eventueel kunnen we nog de extra betaling berekenen op einde van het volgende tijdvak. De invloed van deze betaling is betrekkelijk gering omdat de contante waarde van een ver in de tijd liggende kasstroom beperkt is. 2. Het recht wijzigt op het eind van, of gedurende het tijdvak. Er is dan een duidelijke verschil met grond in volledig eigendom. Als er sprake is van uitbreiding en/of bestemmingswijziging flexplek huren zwolle naar een vastgoedcategorie met hogere grondwaarden, dan moet men extra voor de grond betalen op basis van de nieuwe grondwaarde. Voor het afgekochte bestaande recht krijgt men een restitutie voor de resterende periode. Bij wijzigingen die tot gevolg hebben dat de grondwaarde daalt, krijgt men geen restitutie.