Verschillende doelgroepen

bedrijfsruimte Amsterdam

 

Verschillende doelgroepen
Uit de doelstellingen van het PvE blijkt dat dit document voor verschillende groepen bedoeld is, bijvoorbeeld: • De opdrachtgevende organisatie • De ontwerper(s) en technisch adviseurs • De investeerder • De ontwikkelaar en de bouwer
Het PvE is daarom een document waarin sterk uiteenlopende, geïnteresseerde partijen zich moeten herkennen. Zo zal de opdrachtgever er groot belang aan hechten dat de eigen bedrijfsvoering en de ontwikkelingen daarin goed verwoord zijn. De ontwerper zal met name geïnteresseerd zijn in de gewenste identiteit, de te huisvesten functies en de hoeveelheid benodigde ruimtes. De technisch adviseurs, ten slotte, hebben behoefte aan uitgangspunten met betrekking tot bijvoorbeeld het draagvermogen van vloeren en de prestaties die technische installaties dienen te leveren. De hoofdstukindeling die in paragraaf 4.1 gepresenteerd is, komt voor een belangrijk deel tegemoet aan deze wens. Het verdient echter aanbeveling om enkele belangrijke eisen te clusteren in een hoofdstuk dat het kantoor te huur in Amsterdam ‘profiel’

COMMERCIEEL VASTGOED

van de te realiseren huisvesting beknopt, maar integraal weergeeft. De inhoudsopgave is niet zozeer per discipline, maar thematisch gekozen. Een dergelijk hoofdstuk heeft als voordeel dat partijen worden uitgenodigd om buiten de eigen kaders te denken. Hierna volgt een voorbeeld van onderwerpen die daarin aan de orde kunnen komen. • Beeldverwachtingen • Structuur van het gebouw • Flexibiliteit • Arbeidsomstandigheden en milieu • Binnenmilieu, klimaat • Communicatie, ICT • Veiligheid en toegankelijkheid • Exploitatie en beheer • Terrein
4.5.5 Positie gebruiker bepaalt vorm en inhoud
Vorm en inhoud van het PvE zijn afhankelijk van de positie van de gebruiker. Eerder in dit boek werden twee soorten gebruikers onderscheiden: • De gebruiker die tevens opdrachtgever is. • De gebruiker die geen opdrachtgever is.
Als de gebruiker tevens opdrachtgever is, zal hij in veel sterkere mate zijn eisen en wensen kunnen verwoorden dan wanneer hij als huurder in een later stadium bij het project betrokken wordt. Het bedrijfsruimte huren Leeuwarden  PvE van de opdrachtge- vergebruiker zal derhalve een uitgebreider karakter hebben dan dat van een huurder van reeds ontwikkelde kantoorruimte. Veelal kan de gebruiker als huurder weinig invloed uitoefenen op de func- tioneel-ruimtelijke eigenschappen en de technische kwaliteit van het plan. In het gunstigste geval kan de huurder bij het aangaan van een langer lopende huurovereenkomst beperkte eisen stellen aan bijvoorbeeld:
• Inbouwpakket (afwerkingen van wanden, vloeren en plafonds). • Bouwkundige voorzieningen (opstelmogelijkheden van binnenwanden, uitrusting van pantry’s, zonwering). • Installatietechnische voorzieningen (schakelbaarheid van verlichting, extra koelvoorzieningen). Echter, ook de opdrachtgever-gebruiker zal zich goed bewust moeten zijn van de proceskeuzes die hij maakt. De keuze van de bouworganisatievorm bepaalt bijvoorbeeld in sterke mate de rol van de opdrachtgever en daarmee vorm en inhoud van het PvE. Als ‘traditioneel’ wordt gewerkt, houdt
DE GEBRUIKER
dit in dat de programma-, ontwerp-, aanbestedings- en realisatiefase volg- tijdelijk plaatsvinden. Er is dus gelegenheid om het PvE uit te werken van ‘grof’ naar ‘fijn’. Als echter gekozen wordt voor tumkeyprojectontwikke- ling, betekent dit dat de ontwerpende en bouwende partij in een vroeg stadium van informatie moet worden voorzien. De gebruiker heeft vanaf dat moment weinig gelegenheid meer om voortschrijdend inzicht in de planvorming te verwerken. Het PvE zal in dit geval een zeer uitgewerkt karakter moeten hebben, waarbij ook de technische eisen uitgebreid worden weergegeven. 4.5.6 De rol van de programmeur
De kunst van het weglaten
De programmeur moet een PvE-document zodanig opstellen dat alle gegevens daarin in de bedoelde planvormingsfase voor hem meetbaar, controleerbaar en als toetsinstrument bruikbaar zijn. Zaken die beter door andere partijen in andere fases van het planvormingsproces kunnen worden getoetst, horen niet thuis in een PvE. Zo kan bijvoorbeeld de kwaliteit van een afwerking beter door de ontwerpende partij worden getoetst. Deze partij heeft immers de afwerking beschreven in een bestek en draagt veelal zorg voor toezicht tijdens de bouw. Een springplank voor de ontwerper
De opsteller van een PvE moet niet op de stoel van de ontwerper gaan zitten. Een goed PvE stelt duidelijke en redelijke eisen aan de prestatie van huisvesting, en biedt de ontwerper maximale vrijheid om deze te vertalen in een oplossing. Alleen dan kunnen alle betrokkenen in het planvormingsproces maximale toegevoegde waarde bieden. Het lastige hierbij is dat juist de programmeur en de kostendeskundige bij het kantoorpand huren te Rotterdam  formuleren van hun uitgangspunten een ruwe schets van mogelijke oplossingen maken. Niet deze oplossingsmogelijkheden, maar uitsluitend de hieruit voortvloeiende randvoorwaarden mogen in het PvE worden gebruikt. Immers, de ontwerper wordt niet gevraagd om een ‘platte’ vertaling te maken van het PvE, maar om een ontwerp te maken. Het ontwerp kan worden gezien als de integratie van de volgende componenten: •
• Programma: de optelsom van alle eisen en wensen die de ‘gebruiker’ stelt aan de huisvesting. • Context: de wettelijke, economische, culturele en maatschappelijke context waarbinnen het bouwwerk moet worden gerealiseerd. • Concept: het ‘idee’ dat ten grondslag ligt aan het gebouw en aangeeft wat het bouwwerk, gegeven de randvoorwaarden op programmatisch en contextueel gebied, beoogt te ‘zijn’. Het concept kan zich sterk v

COMMERCIEEL VASTGOED

gen naar de randvoorwaarden (ermee in dialoog treden), maar kan ook uitdrukking geven aan een bepaalde stellingname, ambitie of associatie.
Programmeren: een voorbeeld
Een kantoorgebouw wordt geprogrammeerd. De programmeur is van mening dat bij de gevraagde ‘mix’ van kantoorwerkplekken een maatvoering van 1.80 m in de gevel het meest geschikt is. Als geprogrammeerde gebouwdiepte wordt gekozen voor 14.40 m, te weten de som van een kamer, gang en groepskantoor (5.40 m + 1.80 m + 7.20 m). Bovendien kan bij het bedrijfsruimte huren in Zwolle hanteren van deze maatvoering de parkeergarage onder het kantoorgebouw goed worden vormgegeven. De vormfactoren, zoals de bruto-nuttigfactor (de verhouding tussen de brutovloeroppervlakte en de nuttige vloeroppervlakte) en de Ao-V-factor (de verhouding tussen de omhullende geveloppervlakte en het totale volume van het gebouw), worden gekozen op basis van eerder gerealiseerde, min of meer gelijkwaardige projecten. De berekende brutovloeroppervlakte wordt op het voorgaande gebaseerd. De ontwerper heeft een analyse van het PvE gemaakt. Hij komt tot de conclusie dat als er gekozen wordt voor een maatvoering van 1.20 m in de gevel, een bepaald type werkplekken beter kan worden ingepast. Voorts wordt de ‘compactheid’ van het ontwerp vergroot, dat wil zeggen dat de bruto-nuttigfactor kleiner wordt. De grotere compactheid van het ontwerp leidt tot een betere stedenbouwkundige inpassing en een grotere ‘wisselwerking’ tussen het gebouw en de openbare ruimte. Voorts ontstaan bij het gegeven budget meer mogelijkheden om te kiezen voor een hoger afwerkingsniveau in bepaalde ruimtes. De prijs hiervoor is echter dat de functionaliteit van een ander type werkplekken wordt verminderd. Ook lijken de eerste schetsen in het geheel niet op de (geheime) verkennende analyses van de programmeur. De opdrachtgever, die in dit voorbeeld wordt vertegenwoordigd door de programmeur, dient op dit moment een afweging te maken. Het lijkt erop dat de creativiteit van de ontwerper in bepaalde opzichten heeft geleid tot een beter product. Er zijn kwaliteiten ingebracht die de programmeur niet had benoemd of voorzien. Wellicht was de ontwerper eerder tot zijn oplossing gekomen, als de programmeur alle randvoorwaarden met betrekking tot maatvoering achterwege had gelaten.
130

Bestek en aanbesteding

kantoor huren Zwolle

Bestek en aanbesteding

 

Op basis van het definitief ontwerp worden de bestekken met bijbehorende tekeningen opgesteld. Een bestek beschrijft nauwkeurig de hoeveelheid en de kwaliteit van alle materialen en de eisen die worden gesteld aan de uitvoering van het ontwerp. In de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken (UAV) is de volgende definitie van een bestek opgenomen: ‘De beschrijving van bijvoorbeeld een bedrijfsruimte huren Leeuwarden het werk, de daarbijbehorende tekeningen, de voor het werk geldende voorwaarden, de nota van inlichtingen en het procesverbaal van aanwijzing.’ Deze definitie heeft betrekking op de traditionele functie van het bestek. In toenemende mate is ook sprake van ‘prestatiebestekken’, waarbij de nauwkeurige omschrijving van het werk is vervangen door een nauwkeurige omschrijving van de te leveren prestaties. Meer populair omschreven moet de inhoud van het bestek de volgende vragen kunnen beantwoorden:
• Wat moet er gemaakt worden? • Waar moet het gemaakt worden? • (Eventueel) hoe moet het gemaakt worden? • Waarvan moeten de verschillende onderdelen gemaakt worden en/of waaraan moeten deze onderdelen voldoen? • Wat zijn specifieke afmetingen en tolerantie? • Welke technische en administratieve voorwaarden zijn er? • Wie coördineert de uitvoeringsfase? • Welke garanties worden verlangd?
COMMERCIEEL VASTGOED

In de loop van het bouwproces heeft het bestek verschillende opeenvolgende functies: 1. Informatiebron ten behoeve van het bepalen van de aanneemsom. 2. Contractstuk tussen opdrachtgever en aannemer. 3. Toetsingsdocument tijdens het uitvoeringsproces (kwaliteit en tijd). 4. Informatiebron ten behoeve van het onderhoud. Op basis van het bestek kan het ontwerp relatief nauwkeurig worden ‘afgeprijsd’ naar de zogenaamde directiebegroting. De directiebegroting wordt opgesteld door architect en adviseurs en is de meest nauwkeurige raming van de investeringskosten voorafgaand aan de aanbesteding. Daarmee is de directiebegroting een min of meer definitieve toets of het ontwerp past binnen het beschikbare budget.
Stabu bestek
Zeker in de utiliteitsbouw is het bestek vergaand gestandaardiseerd. In vrijwel alle gevallen wordt het STAndaard Bestek voor de Burger en Utiliteitsbouw (STABU) gebruikt. Het STABU is een methodiek met een gestandaardiseerde inhoud voor het samenstellen van uniforme, eenduidige bestekken. Tot de systematiek behoort een omvangrijk bestand met gegevens over een bepaald onderwerp: kantoor huren Amsterdam de specificaties. Om het zoeken, en het analyseren van alternatieven, te vereenvoudigen zijn specificaties van eenzelfde soort bij elkaar gevoegd in groepen. Iedere specificatie heeft een eigen unieke code: het specificatiegroepsnummer bestaande uit een hoofdletter en een zescijferig nummer. Met een hoofdletter worden de hoofdgroepen aangeduid. De volgende hoofdgroepen zijn gedefinieerd. A. Algemeen (algemene voorwaarden, administratieve bepalingen, e.d.) B. Bouwstoffen (materialen en producten) D. Bouwdelen / installatiedelen (onderdelen van een bouwobject) F. Functies (functionele eisen) M. Materieel (hulpmiddelen, werktuigen en gereedschappen) R. Resultaten (eisen met betrekking tot de kwaliteit van uitvoering)
Het zescijferig nummer is een hiërarchische code. Bijvoorbeeld het specificatiegroepsnummer B211212 is als volgt opgebouwd.
B2 basisproduct  B21 blok/plaat/tegel (niet vervormbaar)  B211 steenachtig materiaal/glas

ONTWIKKELEN, BOUWEN EN GEBRUIKEN
B2112 keramiek B21121 baksteen B211212 BAKSTEEN METSELSTEEN
Er zijn twee soorten beschrijvingen die met bijvoorbeeld een kantoor te huur in Rotterdam  behulp van de specificaties kunnen worden gemaakt: bepalingen en besteksposten. Een bepaling is een specificatie van procedurele zaken of algemene voorwaarden. Een bestekspost is een combinatie van specificaties voor het beschrijven van een onderdeel van een werk.
De bestekken met tekeningen worden aanbesteed. Aanbesteden is het selecteren en contracteren van uitvoerende partijen. Ons recht gaat uit van het beginsel van contractsvrijheid. Zeker de particuliere opdrachtgever heeft dus grote vrijheid om te onderhandelen en overeenkomsten af te sluiten van welke aard en met welke inhoud dan ook. De vrijheid om vrijblijvend met iemand te onderhandelen en na verloop van tijd toch een ander te contracteren is echter beperkt. De onderhandelingen kunnen ‘in een zodanig stadium zijn gekomen dat het afbreken zelfvan die onderhandelingen onder de gegeven omstandigheden als in strijd met de goede trouw moeten worden geacht, omdat partijen over en weer mochten vertrouwen dat enigerlei contract in ieder geval uit de onderhandelingen zou resulteren’. In dergelijke gevallen is de opdrachtgever een vergoeding van kosten verschuldigd aan de partij die uiteindelijk geen opdracht heeft gekregen. De aanbestedingsregels voor overheidsopdrachtgevers zijn vooral bepaald door de Europese Unie. Wanneer sprake is van een winkelpand huren Zwolle overheidsopdracht, is een zogenaamde ‘Europese aanbesteding’ verplicht. De EG-richtlijn inzake Aanbesteding van Werken regelt bijvoorbeeld, dat overheidsopdrachten voor de uitvoering van werken boven € 5 mln onderworpen worden aan nader omschreven procedures aangaande vooraankondiging en gunning. In hoofdstuk 6 wordt uitgebreid op de relevante wet- en regelgeving ten aanzien van aanbesteden ingegaan.

Een specifieke deelmarkt van vastgoed is de beleggersmarkt

 

De beleggersmarkt

kantoor huren Amsterdam

kantoor huren Amsterdam

Een specifieke deelmarkt van vastgoed is de beleggersmarkt: de markt van eigenaren-niet-gebruikers. Deze markt omvat de eerder besproken deel­ markten van kantoren, winkels en bedrijfsruimte. De opkomst van het beleggen in vastgoed is nauw verbonden met de trend om eigendom en gebruik van vastgoed te scheiden.

COMMERCIEEL VASTGOED

Een aantal kenmerken van de beleggingsmarkt zijn aan de orde gekomen bij de beschrijving van de kantoor-, winkel- en bedrijfsruimtemarkt. In deze paragraaf wordt eerst stilgestaan bij definities en technieken van het beleggen in het algemeen en het beleggen in kantoor huren Amsterdam  in vastgoed in het bijzonder. Daarna komen de kenmerken en trends van de Nederlandse vastgoed-beleggingsmarkt aan de orde.

BELEGGEN: RENDEMENT, RISICO EN SPREIDING

Beleggen is het omzetten van geld in een andere waarde met als doel een meerwaarde te creëren. Zo kan worden belegd in aandelen, obligaties, kunst, postzegels, etc. En dus ook in vastgoed. Door te investeren in vast­ goed, kan geld worden verdiend uit huurinkomsten (‘cash return’) en waardestijging van het object8 (‘capita) return’). Uiteraard wordt gestreefd naar een zo groot mogelijk positief saldo tussen het geïnvesteerd vermogen en het vermogen dat na verloop van tijd weer kan worden vrijgemaakt. Met andere woorden, naar een zo hoog mogelijk rendement.

Het is ook bij de niet-professionele belegger wel bekend dat beleggen allesbehalve risicovrij is. Naast de beurskrach van 1 987, waar de waarde van mondiale aandelenmarkt in enkele uren tientallen procenten daalde, zijn er vrijwel dagelijks aandelenfondsen die plotseling veel minder waard worden denk aan bedrijfsruimte huren Leeuwarden (‘in het verleden behaalde resultaten geven geen garantie voor de toekomst…’). Risico is in het kader van beleggen te definiëren als de mate van onzekerheid over de toekomstige waarde van een belegging.

Er bestaat, bij rationele beleggers althans, een vaste relatie tussen het ver­ eiste rendement en het risico van een belegging. Voor relatief risicovrije beleggingen, zoals een belegging in staatsleningen, wordt genoegen geno­ men met een rendement dat iets boven de inflatieverwachting ligt. De rendementseis voor een belegging in startende bedrijven zoals kantoor huren Rotterdam is aanzienlijk hoger. Het risico dat een investering in een dergelijk bedrijf totaal verloren gaat, is ook aanzienlijk groter dan bij een investering in de Staat.

Door een grote vraag naar beleggingen met een laag risico en een beperk­ te vraag naar beleggingen met een hoog risico ontstaat er evenwicht in de markt. Beleggingen met een laag risico zijn gewild, zodat de prijs stijgt. Een stijgende aanschafprijs leidt bij een gelijkblijvende verwachting van de eindwaarde van een belegging tot een lager rendement. Voor beleggin­gen met een hoog risico geldt een omgekeerde redenering. Een en ander is ook af te leiden uit bedrijfsruimte huren Zwolle zie figuur 1.8.

De waardestijging wordt pas bij verkoop van het object geïncasseerd en er is dan feitelijk weer sprake van een ‘cash return’.

Huren van eersteklas kantoren op toplocaties in Amsterdam tot Leeuwarden

Huren van eersteklas kantoren op toplocaties in Amsterdam tot Leeuwarden

Niemand weet met zekerheid hoe de kantorenmarkt er op de middellange en lange termijn uit zal zien. De toekomst van een kantoor huren Amsterdam zal in meer of mindere mate worden vormgegeven door de volgende trends.

kantoor huren Amsterdam
kantoor huren Amsterdam

De vraag naar kantoorruimten buiten de traditionele kantorenlocaties in en nabij de Randstad zal veranderen. Decentrale locaties (goed bereikbaar en nabij landelijke woonomgevingen) zoals bedrijfsruimte huren Leeuwarden worden aantrekkelijke vestigingsplaatsen voor kantoorhoudende organisaties zoals Loodgieter Amsterdam. Hierbij is het opvallend dat grotere organisaties zelfs je Schoonmaakbedrijf Amsterdam ertoe lijken over te gaan om backoffice-en front-office-activiteiten meer en meer te scheiden en deze op locaties met verschillende profielen te vestigen (centraal/decentraal, bij openbaar vervoer/bij autosnelwegen, duur/goedkoop, etc.). Aanbieders van kantoorruimten zullen moeten inspelen op deze trends.

Thematisering van locaties zal de vraag-aanbodverhouding beïnvloeden. In toenemende mate dragen kantorenlocaties thema’s, zoals bijvoorbeeld science park bedrijfsruimte huren Eindhoven, ICT-locatie, kennislocatie, hoofdkantoorlocatie of back-office-locatie. Grondeigenaren, ontwikkelaars en verhuurders dienen derhalve veel meer in doelgroepen te gaan denken.

De individuele wensen van vastgoedgebruikers spelen een steeds grotere rol bij ontwikkelingsprocessen. Kantoorgebruikers worden veeleisender, zowel ten aanzien van kwaliteit van het gebouw als de inrichting. Daarnaast worden meer eisen gesteld aan de locatie zoals die van kantoor huren Den Haag. Naast een goede bereikbaarheid en kwalitatief hoogwaardige huisvesting is voor de toplocaties de aanwezigheid van detailhandel, horeca, leisure en woonomgeving belangrijk.

Net als op iedere markt wordt op de vastgoedmarkt het aanbod afgestemd op de vraag.

Ontwikkelaars, beleggers en gebruikers wikkelen onderling allerlei koop-en huurtransacties af. De marktwaar bestaat uit bedrijfsruimte huren in Amsterdam en bedrijfs-objecten, een diverse verzameling van grond en gebouwen. Al deze gebouwen hebben als primaire functie het huisvesten van kantoorhoudende organisaties en te huur staande bedrijfsruimte in Leeuwarden, vooral winkels. bedrijfsmatige gebruikers. etc. De vastgoedmarkt onderscheidt zich van de markten in roerende zaken doordat vastgoed de volgende speciale kenmerken bezit :

  • Lange levensduur
  • Fysiek ondeelbaar
  • Plaatsgebonden

Lange productietijd

  1. Hoge waarde per transactie
  2. Weinig verhandeld

 

kantoorruimte of bedrijfsruimte huren in Amsterdam en Leeuwarden
kantoorruimte of bedrijfsruimte huren in Amsterdam en Leeuwarden

Transacties zijn kostbaar

Bovenstaande kenmerken zijn de oorzaak van het soms sterk af wijken van gebruiken, methoden en regelgeving op de vastgoedmarkt ten opzichte van die op markten voor roerende goederen. Dit hoofdstuk behandelt bedrijfsruimte huren in Tilburg en kantoorruimte huren in Haarlem, als introductie op de volgende hoofdstukken van het boek, een aantal van deze algemene kenmerken en gebruiken. Daarnaast gaan we in op de kenmerken en trends die specifiek zijn voor de deelmarkten kantoren, winkels en
bedrijfsruimte. Het hoofdstuk sluit af met een beschrijving van de beleggingsmarkt voor vastgoed.

onderscheid eigendom en gebruik

Met de scheiding van eigendom en gebruik zijn twee deelmarkten ontstaan, die beide een aanzienlijke financiële omvang hebben. Op de koop-en verkoopmarkt ontmoeten eigenaren elkaar om het bezit van panden re verhandelen. In het geval van nieuwbouw zijn het vooral projectontwikkelaars die het eigendom verkopen aan beleggers (verhuurders). Ook bij reeds in gebruik genomen objecten vindt wisseling van eigendom plaats wanneer eigenaar-gebruikers af willen van hun bezit en als huurder wensen te opereren of tussen beleggers onderling. De huurmarkt is de plaats waar eigenaren (verhuurders) en gebruikers elkaar ontmoeten en waar huurovereenkomsten worden afgesloten.

DYNAMIEK

Op iedere markt wordt het aanbod en de prijs ervan afgestemd op de vraag : in de perfecte markt worden vraag en aanbod in evenwicht gebracht door het prijsmechanisme. Op het moment dat de vraag hoger ligt dan het aanbod, stijgt de prijs van het aanbod, waardoor de vraag afneemt. Is de vraag lager dan het aanbod, dan daalt de prijs van het aanbod, waardoor de vraag toeneemL