Wet waardering onroerende zaken
Opzet, doelstelling en werking De bedrijfsruimte huren in Amsterdam waarde van een onroerende zaak op een bepaald moment geldt als heffingsgrondslag voor diverse belastingen. De bedrijfspand huren leeuwarden waarde is echter niet objectief en eenduidig vast te stellen. Voor 1 januari 1997 werd de waarde op veel verschillende manieren vastgesteld, afhankelijk van de betreffende belasting. Als gevolg daarvan kon hetzelfde object meerdere ‘waarden’ bezitten. Ook de instanties en procedures om bezwaar te maken tegen een eenmaal vastgestelde waarde, waren verschillend. Deze systematiek werd in toenemende mate als onduidelijk en vooral inefficiënt beschouwd. Met de invoering van de kantoorpand huren te Rotterdam Wet waardering onroerende zaken (WOZ) is een min of meer objectieve en eenduidige wijze van waardebepaling geïmplementeerd. Artikel 1, lid 1 geeft goed de reikwijdte van de WOZ weer: ‘Deze wet geldt bij de bepaling en de vaststelling van de waarde van in Nederland gelegen onroerende zaken ten behoeve van de heffing van belastingen door het Rijk, de gemeenten en de waterschappen De op basis van de WOZ vastgestelde waarde wordt derhalve als grondslag gebruikt voor de bepaling van het huurwaardeforfait (inkomstenbelasting), de vermogensbelasting, de onroe- rendezaakbelasting (OZB) en de waterschapsomslagen.
De gemeenten zijn verantwoordelijk voor de uitvoering van de wet. Het is dan ook de gemeente die de waarde van de verschillende objecten binnen haar grenzen laat taxeren en formeel vaststelt (‘beschikt’) en het is de gemeente waar in eerste instantie beroep kan worden aangetekend, indien men het niet eens is met de beschikking. Omdat de WOZ-waarde niet alleen wordt gebruikt voor de gemeentelijke OZB en er ook tussen de gemeenten onderling sprake moet zijn van een gelijke behandeling, heeft de wetgever veel aandacht geschonken aan een uniforme en kwalitatief hoogwaardige systematiek van waardebepaling. In de  Kantoorpand huren centrum Zwolle wet is daarom bijvoorbeeld vastgelegd dat de zogenaamde Waarderingskamer11 belast is met het toezicht op de waardebepaling en de waardevaststelling en de minister adviseert over alle zaken die met de WOZ verband houden. Deze taakstelling is onder andere geconcretiseerd door het verplicht laten toetsen van het plan van aanpak dat de gemeenten voorafgaand aan een taxatieoperatie moeten opstellen en het toetsen van bekwaamheid

Levering

Levering van een gebouw tot twee jaar na eerste ingebruikname


De levering van een gebouw vóór of uiterlijk twee jaar na eerste ingebruikname is altijd met BTW belast. De  kantoorruimte huren in Amsterdam opleveringsdatum is voor de BTW niet relevant, er hoeft dan immers nog geen sprake te zijn van ingebruikname. Indien kort na de eerste gebruikname de gebruiker het pand, om wat voor reden dan ook, verlaat en er leegstand ontstaat, heeft dit geen invloed meer op het  te huur staande bedrijfsruimte in Leeuwarden einde van de twee-jaarstermijn, deze loopt gewoon door. Er is formeel sprake van ‘ingebruikname’ als het gebruik overeenkomt met de feitelijke bestemming van het gebouw. Het tijdelijk door de aannemer benutten van een kantoorgebouw voor de opslag van materiaal en materieel is dus geen ‘ingebruikname’ voor de BTW. In de meeste gevallen is de ingangsdatum van het huurcontract bepalend voor het  Kantoorruimte huren in Rotterdam tijdstip van eerste ingebruikname. Dit tijdstip kan echter worden vervroegd als de huurder al voor aanvang van het huurcontract start met de inrichting. In ieder geval doet het tijdstip van de betaling van de eerste huurtermijn niet terzake. Ook bij een ingrijpende verbouwing van een bestaand pand kan voor de BTW sprake zijn van een nieuw pand waarover bij levering binnen twee jaar na eerste ingebruikname BTW moet worden berekend. Voorwaarde is dat er naar ‘maatschappelijke opvattingen’ een nieuw gebouw is ontstaan. Hiervan is sprake in de winkelpand huren Zwolle volgende twee gevallen:
1. Het uiterlijk van het pand is dusdanig gewijzigd dat er naar maatschappelijke opvattingen sprake is van een ander gebouw. 2. De aanwendingsmogelijkheid en/of functie van het pand zijn structureel gewijzigd ten opzichte van het oude pand. Wat de ‘maatschappelijke opvattingen’ op enig moment zijn en wat een ‘structurele wijziging’ minimaal omvat, zijn zaken waarover gediscussieerd kan worden. In de praktijk wijkt de opvatting van de eigenaar nogal eens af van die van de belastinginspecteur.

INVLOED OP VORMGEVING EN KWALITEIT VAN HET CASCO

INVLOED OP VORMGEVING EN KWALITEIT VAN HET CASCO


De toekomstige eigenaar van een nieuw te realiseren object heeft vanzelfsprekend de  goedkoop kantoor huren amsterdam volledige zeggenschap over de te huur staande bedrijfsruimte in Leeuwarden vormgeving, indeling, uitrusting en kwaliteit van het casco10. In het geval van koop is de eigenaar dezelfde persoon als de gebruiker. De gebruiker heeft dan de mogelijkheid het object volledig aan te passen aan zijn eigen wensen.
Dit behoeft wel enige nuancering. Ook de eigenaar-gebruiker zal zich ervan bewust zijn dat zijn vastgoed waarschijnlijk voor het verstrijken van de kantoor huren rotterdam centrum technische levensduur op de markt moet worden gebracht. De hoogte van de restwaarde op dat moment is afhankelijk van de vraag. Voor multifunctionele gebouwen c.q. gebouwen die niet geheel zijn aangepast aan de specifieke wensen van de eerste gebruiker, is de markt groter en kan een
Voor de inrichting is de invloed wel groot. Deze komt in het algemeen volledig voor rekening van de gebruiker.

COMMERCIEEL VASTGOED
hogere prijs worden verkregen. Ten slotte merken we op dat ook de eige- naargebruiker wordt gefinancierd met eigen en vreemd vermogen en de bedrijfsruimte huren Zwolle verschaffers daarvan kunnen eisen stellen aan de restwaardepositie van het vastgoed op enig moment. Als er sprake is van huur, is de verhuurder eigenaar en is de invloed van de gebruiker op vormgeving en kwaliteit beperkter. Aangezien de huurder de mogelijkheid heeft om binnen de levensduur van het object het huurcontract te beëindigen, bestaat de kans dat een nieuwe huurder moet worden gezocht. De verhuurder is derhalve gebaat bij een multifunctioneel gebouw, waardoor de ruimte voor het invullen van specifieke wensen van de eerste huurder gelimiteerd is. Bij operational lease is sprake van langduriger contracten met de eerste gebruiker dan bij huur, waardoor de gebruiker vanzelfsprekend meer invloed kan uitoefenen.

Huren van vastgoed

 Huren van vastgoed
Huren is een financieringsvorm voor het Kantoor te huur Amsterdam gebruik van vastgoed. Er is voor de gebruiker geen sprake van eigendom, er hoeft derhalve niets te worden geactiveerd op de balans: een ‘off-balance’ financieringsconstructie. Voor vastgoedgebruikers is huren de meest voorkomende manier van vastgoedfinanciering, waardoor sprake is van een omvangrijke markt. Dit biedt de  Bedrijfsruimte met kantoor te huur potentiële huurder veel flexibiliteit in het voldoen aan zijn kwantitatieve en kwalitatieve huisvestingsbehoefte.
Zie xx voor een nadere uitleg over deze ‘tijdswaarde’ van geld.

COMMERCIEEL VASTGOED
In het Nederlandse recht zijn de rechten en verplichtingen van huurders en verhuurders ruimschoots omschreven. Op de huur en verhuur van bedrijfsruimte zijn twee, elkaar uitsluitende, regimes van toepassing: art. 1624 e.v. BW en de Huurwet. Art. 1624 heeft betrekking op kleinere voor het publiek toegankelijke bedrijfsruimtes, waarvan de  Kantoorruimte huren in Rotterdam winkelruimte het meest aansprekende voorbeeld is5. Net als bij de particuliere huurder van woningen geldt dat de huurder van zogenaamde ‘1624-bedrijfsruimte’ een ruime bescherming geniet. Zo geldt bijvoorbeeld, ongeacht andere voorwaarden die tussen partijen onderling overeengekomen zijn, dat de huurovereenkomst is aangegaan voor een termijn van tien jaar. Zelfs na deze tien jaar eindigt de huurovereenkomst niet van rechtswege, maar moet zij worden opgezegd met alle bijbehorende formaliteiten en alleen op dwingend voorgeschreven gronden. Tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst van 1624-bedrijfsruimte door de verhuurder is vrijwel onmogelijk. Zelf na het beëindigen van de overeenkomst na tien jaar is niet volledig zeker dat de huurder het pand moet ontruimen. Een verhuurder kan alleen tussentijds van zijn huurder af in de volgende drie wettelijk omschreven situaties. 1. Indien de huurder een wanprestatie levert, kan de overeenkomst door een rechter worden ontbonden. 2. Indien de huurder failliet gaat, kan de verhuurder de huur opzeggen op grond van de Faillissementswet. 3. Indien iemand door eigendomsovergang verhuurder is geworden en deze nieuwe verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan nieuwe bestemming wil verwezenlijken op het verhuurde, kan de overeenkomst door een rechter worden ontbonden.
Een belangrijke achtergrond voor de Bedrijfspand huren in Zwoll   vergaande bescherming van de huurder van winkelruimte en horecagelegenheden is de zogenaamde goodwill die deze sectoren opbouwen op een specifieke locatie. In tegenstelling tot de situatie bij andere vastgoedgebruikers kunnen winkeliers en restauranthouders in de meeste gevallen niet zonder meer worden verplaatst met behoud van hun klantenbestand. Alle huurovereenkomsten van niet-1624-bedrijfsruimte zoals kantoren en fabrieken, vallen onder de Huurwet. De huurder van dergelijke bedrijfs

ROZ/IPD-Vastgoedindex

  ROZ/IPD-Vastgoedindex
Beleggingen in vastgoed onderscheiden zich op een goedkoop kantoor huren Amsterdam   aantal punten van beleggingen in beursgenoteerde aandelen. Een van de belangrijkste verschillen is dat de waarde van het vastgoed op enig moment moeilijk objectief is vast te stellen. Er wordt immers niet dagelijks gehandeld, waardoor ook geen op basis van vraag en aanbod totstandgekomen ‘marktconforme’ prijs bekend is. Tot halverwege de jaren ‘90 hanteerden beleggers, analisten en adviseurs weinig uniforme beoordelingsmethodes. De bedrijfsruimte huren Leeuwarden prestatie, of performance, van een belegging in vastgoed was daardoor moeilijk meetbaar en niet vergelijkbaar met andere (vastgoed)beleggingen. Vooral door de toename van indirecte beleggingen in gespecialiseerde vastgoedfondsen ontstond behoefte aan een eenduidige performancemeting.

COMMERCIEEL VASTGOED
In 1995 heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) de zogenaamde ROZ/IPD-Vastgoedindex geïntroduceerd9. Deze index is begin jaren ‘90 ontwikkeld, in nauwe samenwerking met de  Kantoorpand huren centrum Zwolle Investment Property Databank (IPD) in het Verenigd Koninkrijk en enkele grote vastgoedbeleggers. Het belangrijkste voordeel van deze index is dat, door de binnen nauwe kaders vastgestelde definities van waardebepaling en rendement, prestaties van vastgoedfondsen objectief kunnen worden beoordeeld en met elkaar kunnen worden vergeleken. De basis van de index is een databank waarin gegevens van steeds meer objecten zijn opgenomen. Medio 2001 omvatte het bestand 31 portefeuilles, met in totaal bijna 7.000 objecten. De bedrijfsruimte huren rotterdam   gegevens worden aangeleverd door de grote vastgoedbeleggers in Nederland, zoals pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en vastgoedfondsen (zowel beursgenoteerde als nietbeursgenoteerde), waaronder Kantoren Fonds Nederland en de VastNed Groep. Naar schatting heeft de index momenteel een dekking van meer dan 80% van al het beschikbare commercieel onroerend goed dat in handen is van professionele beleggers. Er wordt onderscheid gemaakt in winkels, kantoren, woningen, bedrijfsruimte en een restcategorie. Jaarlijks worden de waarde van de deelnemende objecten en een aantal andere financiële parameters vastgesteld volgens relatief strikt omschreven richtlijnen. Het gekozen waardebegrip is de marktwaarde in verhuurde staat10. Voor het vaststellen van deze waarde kan worden gekozen tussen de kapitalisatiemethode (BAR of NAR) en de contante-waardemethode. Om trends te kunnen onderscheiden en manipulatie van gegevens te voorkomen, moet worden gestreefd naar het handhaven van een eenmaal gekozen methode. De gehanteerde uitgangspunten moeten inhoudelijk worden onderbouwd en zo veel mogelijk aansluiten op marktgegevens.
Op basis van de verzamelde data, zoals waarde, directe inkomsten en kosten, worden onder andere de volgende gegevens bereken

Waardebegrippen ten behoeve van verzekeringen:

Waardebegrippen ten behoeve van verzekeringen:
• Herbouwwaarde Het kantoor huren amsterdam sloterdijk  bedrag dat benodigd is voor de herbouw van het verzekerde onroerend goed, onmiddellijk na het voorval, op dezelfde plaats en met dezelfde bestemming.
2 Vanzelfsprekend is een uitzondering gemaakt voor verkoop aan de zittende huurder. Indien deze tot aankoop zou overgaan, is immers sprake van een toekomstig ‘vrij van huur en gebruik’.

 

BEOORDELINGSMETHODES VASTGOED
• Vervangingswaarde Het kantoorruimte huren leeuwarden bedrag dat benodigd is voor het verkrijgen van een naar soort, kwaliteit, staat en ouderdom gelijkwaardige zaak. Waardebegrippen voor belastingen en dergelijke:
• Bedrijfswaarde De waarde van het deel van de netto-omzet dat ten tijde van de waardering aan een goed of samenstel van goederen toe te rekenen is en die kan worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf waartoe het dient of bestemd is. • Vervangingswaarde Het bedrag dat nodig is om in plaats van het goed dat bij de bedrijfsuitoefening is of wordt gebruikt, verbruikt of voortgebracht, een ander goed te verkrijgen ofte vervaardigen dat in economisch opzicht voor de kantoor huren rotterdam centrum   bedrijfsuitoefening een gelijke betekenis heeft.
De meest gebruikelijke financiële methodes zijn onder te brengen in drie hoofdvormen: vergelijkingsmethode (‘comparatieve’ methode), kapitalisatie en discounted cash flow (DCF). Voor het bepalen van het rendement van vastgoedbeleggingen is een specifieke methode ontwikkeld, die wordt toegepast in het kader van de ROZ/IPD-index. De waardebepaling aan de hand van een vergelijking met soortgelijke objecten waarvan de waarde bekend is, wordt onder andere toegepast bij het taxeren van woningen in het kader van de WOZ. In hoofdstuk 10 wordt hier nader op ingegaan. Hierna worden achtereenvolgens de kapitalisatiemethodes, de discounted cash flow-methode en de ROZ/IPD-Vastgoedindex toegelicht. Bij de beschrijving van de ROZ/IPD-Vastgoedindex komt tevens een aantal waardebegrippen aan de orde, zoals ‘rental value growth’ en ‘initial yield’. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met de meest gestandaardiseerde kwalitatieve beoordelingsmethode voor kantoren en bedrijfsgebouwen: de kantoorruimte te huur in zwolle   Real Estate Norm (REN). Zelfs zeer gangbare begrippen als BAR en NAR worden in de praktijk en in de literatuur verschillend gedefinieerd. Door het ontbreken van een eenduidig theoretisch kader of een vaste erkende afspraak over hoe de waar- deringsdefinities en daarin besloten parameters luiden, is het niet altijd mogelijk te spreken van goed of fout. De wijze waarop een bepaalde beoordeling is berekend, is daarmee bijna even belangrijk als de uitkomst.

Bouw- en woontechnische regelgeving

Bouw- en woontechnische regelgeving

De bouwtechnische regelgeving heeft betrekking op de kantoorruimte huren in Amsterdam  constructie van bouwwerken, de woontechnische regelgeving betreft de inrichting van het gebouw. Beide soorten regelgeving zijn grotendeels samengebracht in de Woningwet en de daarop gebaseerde uitvoeringsregelgeving.
De kern van de bouw- en woontechnische regelgeving is in de bedrijfspand huren in Leeuwarden   Woningwet te vinden in de bepalingen die opgenomen zijn in hoofdstukken II, III en IV van deze wet. Het gaat daarbij onder andere om het Bouwbesluit, de bouwverordening (beide komen in de volgende paragrafen aan de orde), de eisen van welstand, de aanschrijvingsbevoegdheid en het toezicht van overheidswege. Welstand
Het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk, zowel op zichzelf als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, mogen niet in strijd zijn met redelijke eisen van welstand, tenzij bij besluit van de gemeenteraad is bepaald dat voor het gebied waarin het  kantoorruimte te huur in zwolle bouwwerk wordt gebouwd, de eisen niet van toepassing zijn. De criteria die voor welstand bij de beoordeling van bouwwerken gehanteerd dienen te worden, zijn opgenomen in de bouwverordening. De welstandseisen worden op twee manieren gehanteerd. Bij de bouwaanvraag vormen ze één van de limitatieve gronden voor de weigering van een bouwvergunning. Bij bestaande bouwwerken zijn zij de basis voor een aanschrijving door B. en W., indien het uiterlijk van het bouwwerk in ernstige mate in strijd is met de welstandseisen. Een en ander wordt getoetst door de welstandscommissie, die bestaat uit onafhankelijke deskundigen. Deze commissie geeft een, overigens niet bindend, oordeel of het bouwplan wel, niet of niet tenzij voldoet aan redelijke eisen van welstand. Voor veel partijen in het bouwproces, van eigenaren tot architecten en aannemers, is de welstandscommissie een onberekenbare factor. Het kan voorkomen dat plannen meerdere malen aan de commissie moeten worden voorgelegd en steeds weer worden afgewezen.

 COMMERCIEEL VASTGOED

In 2002 zal de  bedrijfspand huren in Rotterdam Woningwet ten aanzien van het welstandstoezicht (hoogstwaarschijnlijk) worden aangepast. De achtergrond hiervan is dat (de schijn van) willekeur wordt weggenomen en een meer objectieve en uniforme procedure wordt gevolgd. Zo dient de gemeenteraad een welstandsnota vast te stellen, waarin de welstandscriteria zijn opgenomen, worden wel- standsvergaderingen openbaar en wordt de zittingsduur van de leden en de voorzitter van de welstandscommissie beperkt tot drie jaar (met de mogelijkheid tot verlenging van nog eens drie jaar

Bouwrechtspraak

Bouwrechtspraak
In de bouw vindt rechtspraak vaak plaats door middel van arbitrage. Dit komt omdat de meest gehanteerde algemene voorwaarden een arbitraal beding bevatten. De kantoor huren amsterdam  vaste scheidsgerechten in de bouw hebben door de jaren heen een goede reputatie verkregen. Bij arbitrage onderwerpt men de beslissing van een geschil tussen partijen aan rechtspraak door particulieren in tegenstelling tot de rechtspraak door de overheidsrechter. Als partijen in de overeenkomst een arbitraal beding hebben opgenomen, zal de rechter bij wie een geschil aanhangig wordt gemaakt, zich onbevoegd verklaren, tenzij de overeenkomst ongeldig is.

BOUW- EN AANBESTEDINGSRECHT

Als voordelen van arbitrage in het algemeen ten opzichte van bedrijfsruimte huren Leeuwarden  overheids- rechtspraak worden veelal genoemd de technische deskundigheid van arbiters, de informele procedure, de snelheid en de beslotenheid. Als nadelen gelden de grote verscheidenheid van arbitrage-instanties en de kosten en tijd die gemoeid zijn met een arbitrageprocedure. In de bouw zijn de volgende arbitrageinstituten actief: • Raad van Arbitrage voor de Bouwbedrijven in Nederland (onder andere opgenomen in UAV, UAVTI, UAR en UAR-EG). • Arbitrage Instituut Bouwkunst (opgenomen in de SR). • Commissie van Geschillen van het Koninklijk Instituut van Ingenieurs (opgenomen in de RVOI).
Daarnaast kan nog het niet-branchegebonden Nederlands Arbitrage Instituut (NAI) genoemd worden. Tijdens de realisering van een bouwwerk gaat een opdrachtgever meestal meerdere overeenkomsten met meerdere partijen aan. Op elk van deze overeenkomsten is bedrijfsruimte huren Leeuwarden vaak een andere regeling van toepassing en in elk van deze regelingen wordt naar een ander arbitrage-instituut verwezen. Als in een geschil niet direct duidelijk is wie aansprakelijk is, heeft dit tot gevolg dat de opdrachtgever in principe meerdere procedures bij verschillende instanties zou moeten voeren.
De wetgever heeft dit probleem opgelost door partijen de mogelijkheid te geven bij de president van de rechtbank te Amsterdam een verzoek in te dienen om de arbitrageprocedures samen te voegen. Een dergelijk verzoek wordt in de meeste gevallen toegewezen. Het betekent echter wel een extra procedure voor de kantoor pand huren Rotterdam   opdrachtgever. Als een opdrachtgever dit wil voorkomen, dient hij ervoor te zorgen dat de arbitrale bedingen in de verschillende overeenkomsten geüniformeerd worden. Dit betekent dat in de overeenkomsten afgeweken wordt van de arbitrage-instituten die standaard worden aangewezen. Daarbij kan bijvoorbeeld gekozen worden voor de Raad van Arbitrage of het Nederlands Arbitrage Instituut. Daarnaast wordt ook steeds vaker geopteerd voor het benoemen van een commissie van deskundigen die speciaal voor het contract wordt ingesteld.

Mediation en dispute review boards

Recentelijk is ook bemiddeling of “mediation” in de bouwwereld geïntroduceerd als instrument voor conflictbeheersing, c.q. het oplossen van conflicten. Mediation is een proces waarbij conflicterende partijen op vrijwillige basis en onder leiding van een professionele, neutrale derde (de mediator) een oplossing zoeken voor hun probleem. Mediation kan als preventief instrument worden ingezet en kan daarbij escalatie en verharding van standpunten voorkomen. Partijen kunnen snel tot de essentie van het geschil komen zonder veel tijd, geld en energie te steken in het opbouwen van dikke dossiers. De schuldvraag (verleden) speelt daarbij een veel minder belangrijke rol dan de oplossing (toekomst). Ten opzichte van de traditioneel juridische manier van probleemoplossing heeft mediation de volgende voordelen:
• Snelheid en daarmee voortgang van het project. • Gezamenlijke oplossing en dus geen winnaar of verliezer. • Geen proceskosten, gezamenlijke adviseurs en zo kostenbesparend. • Gezamenlijke en vrijwillige oplossing en daarmee grote kans op implementatie. Vooral bij grote bouwprojecten wordt de laatste tijd gebruikgemaakt van een zogenaamd dispute review board (DRB). Het betreft een college van neutrale en onafhankelijke derden, dat als doel heeft de voortgang van het project te waarborgen. Een DRB is vanaf het bedrijfspand huren Zwolle  begin bij het project betrokken, ook als er (nog) geen sprake is van meningsverschillen tussen opdrachtnemer en opdrachtgever. Een DRB kan een rol hebben bij het voorkomen van conflicten en bij het oplossen ervan en kent dus zowel elementen van mediation als van arbitrage.
Het toepassen van mediation en de taken van DRB ’s zijn niet wettelijk geregeld, maar worden contractueel vastgelegd in de clausules rondom geschillenbeslechting. Vaak kunnen partijen na een niet geslaagde mediation of na het verkrijgen van een advies van een DRB nog naaide rechter of, indien overeengekomen, naar arbiters

Keuze van een kantoorconcept

Keuze van een kantoorconcept

kantoor huren Leeuwarden

Afstemmen werkprocessen en inrichtingsconcept
Bij het aanpassen van de kantooromgeving worden in een aantal stappen  kantoorruimte huren in Amsterdam werkprocessen en het kantoorinrichtingsconcept op elkaar afgestemd. Met deze werkwijze wordt het volgende bereikt:
• De ruimtebehoefte wordt aan de hand van taken en werkprocessen vastgesteld, waardoor ongemotiveerde verschillen niet meer mogelijk zijn. • Het takenpakket van de medewerker en de functioneel-ruimtelijke kwaliteit van de kantoorwerkplek worden optimaal op elkaar afgestemd. Voor elk type werkzaamheden is een passende basiskantoorwerkplek beschikbaar. Dit heeft een hogere ergonomische kwaliteit van de werkomgeving tot gevolg. • Er ontstaat inzicht in de bedrijfspand huren leeuwarden   daadwerkelijke aanwezigheid op de kantoorwerkplek en de aard van de werkzaamheden die daar worden verricht. Op deze wijze kunnen verantwoorde keuzen worden gemaakt met betrekking tot gedeeld werkplekgebruik. 5.4.2 Met stappenplan naar oplossing
Om een goed ontworpen kantooromgeving te realiseren, moeten de volgende stappen worden ondernomen:
1. Maak een analyse van de kantoorwerkzaamheden per functiekarakte- ristiek. Dit heet ook wel het opstellen van het ‘werkprofiel’. Deze analyse betreft zowel de aard van de kantoorwerkzaamheden in inhoudelijke zin als de mate van aanwezigheid van de betrokken functionaris. Een voorbeeld hiervan wordt gegeven in de volgende figuur. 2. Schets de meest geschikte basiskantoorwerkplek per functiekarakteris- tiek. Deze schets bestaat uit een kwantitatieve component (de benodigde vloeroppervlakte voor de kantoorwerkplek) en een kwalitatieve component (de gewenste functioneel-ruimtelijke kwaliteit van de kantoorwerkplek ofwel de gewenste werkzone). 3. Bepaal het geschiktste kantoorconcept op basis van de informatie uit de voorgaande stappen. Veelal zal het kantoor huren Rotterdam gekozen kantoorconcept uit een mix van verschillende kantoorconcepten bestaan. In deze derde stap wordt tevens rekening gehouden met aspecten van bedrijfsbeleid en bedrijfscultuur. Kantoorwerkzaamheden kunnen worden verdeeld in verschillende fasen. Bij iedere fase hoort een werkzone. Een goed hanteerbaar onderscheid in fases en werkzones luidt als volgt:

COMMERCIEEL VASTGOED
• De oriëntatiefase: primaire werkzone. Type werkzaamheden: lezen, schrijven, telefoneren. • De routinefase: gesprekszone. Type werkzaamheden: opzoeken, verwerken, telefoneren, informeel overleg, formeel overleg. • De bedrijfsruimte huren Zwolle  integratiefase: stiltezone. Type werkzaamheden: lezen, schrijven, vertrouwelijke gesprekken. In de volgende figuur wordt een voorbeeld gegeven van de analyse van kantoorwerkzaamheden voor de functie ‘Huisvestingsadviseur’.

Verschillende doelgroepen

bedrijfsruimte Amsterdam

 

Verschillende doelgroepen
Uit de doelstellingen van het PvE blijkt dat dit document voor verschillende groepen bedoeld is, bijvoorbeeld: • De opdrachtgevende organisatie • De ontwerper(s) en technisch adviseurs • De investeerder • De ontwikkelaar en de bouwer
Het PvE is daarom een document waarin sterk uiteenlopende, geïnteresseerde partijen zich moeten herkennen. Zo zal de opdrachtgever er groot belang aan hechten dat de eigen bedrijfsvoering en de ontwikkelingen daarin goed verwoord zijn. De ontwerper zal met name geïnteresseerd zijn in de gewenste identiteit, de te huisvesten functies en de hoeveelheid benodigde ruimtes. De technisch adviseurs, ten slotte, hebben behoefte aan uitgangspunten met betrekking tot bijvoorbeeld het draagvermogen van vloeren en de prestaties die technische installaties dienen te leveren. De hoofdstukindeling die in paragraaf 4.1 gepresenteerd is, komt voor een belangrijk deel tegemoet aan deze wens. Het verdient echter aanbeveling om enkele belangrijke eisen te clusteren in een hoofdstuk dat het kantoor te huur in Amsterdam ‘profiel’

COMMERCIEEL VASTGOED

van de te realiseren huisvesting beknopt, maar integraal weergeeft. De inhoudsopgave is niet zozeer per discipline, maar thematisch gekozen. Een dergelijk hoofdstuk heeft als voordeel dat partijen worden uitgenodigd om buiten de eigen kaders te denken. Hierna volgt een voorbeeld van onderwerpen die daarin aan de orde kunnen komen. • Beeldverwachtingen • Structuur van het gebouw • Flexibiliteit • Arbeidsomstandigheden en milieu • Binnenmilieu, klimaat • Communicatie, ICT • Veiligheid en toegankelijkheid • Exploitatie en beheer • Terrein
4.5.5 Positie gebruiker bepaalt vorm en inhoud
Vorm en inhoud van het PvE zijn afhankelijk van de positie van de gebruiker. Eerder in dit boek werden twee soorten gebruikers onderscheiden: • De gebruiker die tevens opdrachtgever is. • De gebruiker die geen opdrachtgever is.
Als de gebruiker tevens opdrachtgever is, zal hij in veel sterkere mate zijn eisen en wensen kunnen verwoorden dan wanneer hij als huurder in een later stadium bij het project betrokken wordt. Het bedrijfsruimte huren Leeuwarden  PvE van de opdrachtge- vergebruiker zal derhalve een uitgebreider karakter hebben dan dat van een huurder van reeds ontwikkelde kantoorruimte. Veelal kan de gebruiker als huurder weinig invloed uitoefenen op de func- tioneel-ruimtelijke eigenschappen en de technische kwaliteit van het plan. In het gunstigste geval kan de huurder bij het aangaan van een langer lopende huurovereenkomst beperkte eisen stellen aan bijvoorbeeld:
• Inbouwpakket (afwerkingen van wanden, vloeren en plafonds). • Bouwkundige voorzieningen (opstelmogelijkheden van binnenwanden, uitrusting van pantry’s, zonwering). • Installatietechnische voorzieningen (schakelbaarheid van verlichting, extra koelvoorzieningen). Echter, ook de opdrachtgever-gebruiker zal zich goed bewust moeten zijn van de proceskeuzes die hij maakt. De keuze van de bouworganisatievorm bepaalt bijvoorbeeld in sterke mate de rol van de opdrachtgever en daarmee vorm en inhoud van het PvE. Als ‘traditioneel’ wordt gewerkt, houdt
DE GEBRUIKER
dit in dat de programma-, ontwerp-, aanbestedings- en realisatiefase volg- tijdelijk plaatsvinden. Er is dus gelegenheid om het PvE uit te werken van ‘grof’ naar ‘fijn’. Als echter gekozen wordt voor tumkeyprojectontwikke- ling, betekent dit dat de ontwerpende en bouwende partij in een vroeg stadium van informatie moet worden voorzien. De gebruiker heeft vanaf dat moment weinig gelegenheid meer om voortschrijdend inzicht in de planvorming te verwerken. Het PvE zal in dit geval een zeer uitgewerkt karakter moeten hebben, waarbij ook de technische eisen uitgebreid worden weergegeven. 4.5.6 De rol van de programmeur
De kunst van het weglaten
De programmeur moet een PvE-document zodanig opstellen dat alle gegevens daarin in de bedoelde planvormingsfase voor hem meetbaar, controleerbaar en als toetsinstrument bruikbaar zijn. Zaken die beter door andere partijen in andere fases van het planvormingsproces kunnen worden getoetst, horen niet thuis in een PvE. Zo kan bijvoorbeeld de kwaliteit van een afwerking beter door de ontwerpende partij worden getoetst. Deze partij heeft immers de afwerking beschreven in een bestek en draagt veelal zorg voor toezicht tijdens de bouw. Een springplank voor de ontwerper
De opsteller van een PvE moet niet op de stoel van de ontwerper gaan zitten. Een goed PvE stelt duidelijke en redelijke eisen aan de prestatie van huisvesting, en biedt de ontwerper maximale vrijheid om deze te vertalen in een oplossing. Alleen dan kunnen alle betrokkenen in het planvormingsproces maximale toegevoegde waarde bieden. Het lastige hierbij is dat juist de programmeur en de kostendeskundige bij het kantoorpand huren te Rotterdam  formuleren van hun uitgangspunten een ruwe schets van mogelijke oplossingen maken. Niet deze oplossingsmogelijkheden, maar uitsluitend de hieruit voortvloeiende randvoorwaarden mogen in het PvE worden gebruikt. Immers, de ontwerper wordt niet gevraagd om een ‘platte’ vertaling te maken van het PvE, maar om een ontwerp te maken. Het ontwerp kan worden gezien als de integratie van de volgende componenten: •
• Programma: de optelsom van alle eisen en wensen die de ‘gebruiker’ stelt aan de huisvesting. • Context: de wettelijke, economische, culturele en maatschappelijke context waarbinnen het bouwwerk moet worden gerealiseerd. • Concept: het ‘idee’ dat ten grondslag ligt aan het gebouw en aangeeft wat het bouwwerk, gegeven de randvoorwaarden op programmatisch en contextueel gebied, beoogt te ‘zijn’. Het concept kan zich sterk v

COMMERCIEEL VASTGOED

gen naar de randvoorwaarden (ermee in dialoog treden), maar kan ook uitdrukking geven aan een bepaalde stellingname, ambitie of associatie.
Programmeren: een voorbeeld
Een kantoorgebouw wordt geprogrammeerd. De programmeur is van mening dat bij de gevraagde ‘mix’ van kantoorwerkplekken een maatvoering van 1.80 m in de gevel het meest geschikt is. Als geprogrammeerde gebouwdiepte wordt gekozen voor 14.40 m, te weten de som van een kamer, gang en groepskantoor (5.40 m + 1.80 m + 7.20 m). Bovendien kan bij het bedrijfsruimte huren in Zwolle hanteren van deze maatvoering de parkeergarage onder het kantoorgebouw goed worden vormgegeven. De vormfactoren, zoals de bruto-nuttigfactor (de verhouding tussen de brutovloeroppervlakte en de nuttige vloeroppervlakte) en de Ao-V-factor (de verhouding tussen de omhullende geveloppervlakte en het totale volume van het gebouw), worden gekozen op basis van eerder gerealiseerde, min of meer gelijkwaardige projecten. De berekende brutovloeroppervlakte wordt op het voorgaande gebaseerd. De ontwerper heeft een analyse van het PvE gemaakt. Hij komt tot de conclusie dat als er gekozen wordt voor een maatvoering van 1.20 m in de gevel, een bepaald type werkplekken beter kan worden ingepast. Voorts wordt de ‘compactheid’ van het ontwerp vergroot, dat wil zeggen dat de bruto-nuttigfactor kleiner wordt. De grotere compactheid van het ontwerp leidt tot een betere stedenbouwkundige inpassing en een grotere ‘wisselwerking’ tussen het gebouw en de openbare ruimte. Voorts ontstaan bij het gegeven budget meer mogelijkheden om te kiezen voor een hoger afwerkingsniveau in bepaalde ruimtes. De prijs hiervoor is echter dat de functionaliteit van een ander type werkplekken wordt verminderd. Ook lijken de eerste schetsen in het geheel niet op de (geheime) verkennende analyses van de programmeur. De opdrachtgever, die in dit voorbeeld wordt vertegenwoordigd door de programmeur, dient op dit moment een afweging te maken. Het lijkt erop dat de creativiteit van de ontwerper in bepaalde opzichten heeft geleid tot een beter product. Er zijn kwaliteiten ingebracht die de programmeur niet had benoemd of voorzien. Wellicht was de ontwerper eerder tot zijn oplossing gekomen, als de programmeur alle randvoorwaarden met betrekking tot maatvoering achterwege had gelaten.
130